بایگانی دسته ی مقالات

نکاتی درباره مطالبه وجه التزام قراردادی با وکیل فرنیان فر :

وجه التزام چیست؟

وجه التزام مبلغی است که طرفین یک قرارداد به عنوان جریمه تاخیر و یا عدم انجام تعهد قراردادی پیش بینی می نمایند.

در واقع وجه التزام نوعی ضمانت اجرای حقوقی است که احتمال نقض و تخلف از قرارداد را به حداقل می رساند به عنوان مثال: در قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است شرط شود که اگر سازنده در موعد مقرر نسبت به تحویل آپارتمان های موضوع قرارداد اقدام ننماید به ازای هر روز تاخیر در انجام تعهد مبلغی به عنوان خسارت تاخیر در انجام تعهد به مالک پرداخت کند .

بنابراین اگر یکی از طرفین قرارداد نسبت به اجرای تعهد تاخیر و یا به طور کلی از انجام تعهد استنکاف کند طرف دیگر قرارداد می تواند دادخواست مطالبه وجه التزام را تقدیم نماید .

نکته : اگر در معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف ، متخلف مبلغی به عنوان خسارت پرداخت کند( وجه التزام) دادگاه نمی‌تواند متخلف را به مبلغی بیشتر یا کمتر از آنچه در قرارداد ذکر شده است محکوم کند.

طرفین دعوا در مطالبه وجه التزام قراردادی

طرفین دعوا در حقیقت طرفین قراردادی هستند که در آن وجه التزام تعیین شده است شخصی که تعهد به نفع او شده است خواهان و شخصی که از تعهد تخلف کرده خوانده است .

مرجع صالح برای رسیدگی برای مطالبه وجه التزام قراردادی

در دعوای مطالبه وجه هرچند از قراردادی ناشی شده باشد که موضوع آن ملک است. جزو دعاوی منقول محسوب ‌شده و خواهان می‌تواند در دادگاه محل اقامت خوانده و یا محل انعقاد قرارداد و یا محل اجرای تعهد طرح دعوا کند .

نحوه اجرا رای

بعد از صدور حکم مبنی بر محکومیت متعهد و قطعیت آن متعهد له باید درخواست صدور اجراییه کند. و به طرق مختلف از جمله معرفی اموال متعهد به واحد اجرا ، و در صورت عدم شناخت اموال متعهد با گرفتن استعلام از اداره راهور نیروی انتظامی ، ثبت اسناد و املاک ، بانک مرکزی و…..در صدد به دست آوردن اموال و جبران خسارت های به وجود آمده بر آید .

در صورتی که مالی از محکوم علیه در دسترس نباشد محکوم له می تواند جلب محکوم علیه را از دادگاه بخواهد.

تفاوت وجه التزام و ضرر زیان عدم انجام تعهد

احکام حقوقی وجه التزام با ضرر و زیان ناشی از تاخیر و یا عدم اجرای قرارداد متفاوت است.

وجه التزام، خسارت مقطوعی است که طرفین ضمن قرارداد در مورد آن توافق می‌کنند. و در صورت تخلف از قرارداد ولو آن که ضرر و زیانی به متعهدله وارد نشده باشد دادگاه فرد را به پرداخت وجه التزام محکوم می کند.

اما در موردی که وجه التزام در قرارداد تعیین نشده است. در صورت تخلف فرد از تعهدات قراردادی ، متعهد له باید اثبات کند که در نتیجه تخلف متعهد به وی ضرر و زیان وارد شده است. در غیر این صورت نمی‌تواند مبلغی را به عنوان خسارت ناشی از تخلف از متعهد مطالبه خسارت نماید.

محاسبه میزان وجه التزام

میزان وجه التزام معادل مبلغی است که در قرارداد پیش بینی شده است. و دادگاه نمی‌تواند فرد متخلف را به مبلغ کمتر و یا بیشتر از آن محکوم کند.

اما در مورد ضرر و زیان ، میزان مبلغ قابل مطالبه بر اساس ارزیابی کارشناس محاسبه و فرد به پرداخت آن محکوم خواهد شد. روشن است. که وجه التزام برای تحکیم و تضمین اجرای تعهدات متعهد است. اما در مورد اینکه آیا متعهد می تواند با پرداخت وجه التزام عدم انجام تعهد ،خود را از اجرای تعهد اصلی معاف کند. یا اینکه باید تعهد اصلی را هم انجام دهد اختلاف نظر وجود دارد .

برخی از محاکم معتقدند که اگر وجه التزام عدم انجام تعهد اخذ شود متخلف را نمی‌توان به اجرای تعهد اصلی ملزم کرد که این نظر اکثریت است. به عبارت دیگر زمانی می‌توان وجه التزام عدم اجرای تعهد را مطالبه کرد که امکان الزام متعهد به اجرای تعهد اصلی وجود نداشته باشد.

عده دیگری معتقدند که خسارت عدم انجام تعهد و اجرای تعهد اصلی با هم قابل جمع هستند. البته قصد مشترک طرفین و توافقات قراردادی نقش موثری در نظر دادگاه در این خصوص دارد. و دادگاه ابتدا باید قصد طرفین را شناسایی و احراز کند که جزییات توافق چه بوده است .

در قرارداد می‌تواند تصریح کرد که اخذ وجه التزام بدل و جانشین تعهد اصلی نیست و با آن قابل جمع است .

مبنای محاسبه خسارت تاخیر

در خصوص خسارت تاخیر اجرای تعهد خواهان می تواند خسارت تاخیر را تا روز تقدیم دادخواست محاسبه و زمان طرح دادخواست مطالبه کند. اما در خصوص خسارت تاخیر تادیه خواهان می تواند خسارت تاخیر تادیه را تا زمان اجرای حکم از دادگاه بخواهد. و نیاز به تعیین و محاسبه خسارت تاخیر تادیه در زمان تقدیم دادخواست ندارد .

لزوم تناسب وجه التزام

اگر مبلغ وجه التزام مبلغ غیر متعارف باشد و تناسبی بین وجه التزام و تعهد اصلی وجود نداشته باشد. برخی محاکم صرفاً تا سقف تعهد اصلی و یا حد متعارف حکم صادر می‌کند. و نسبت به مازاد، حکم به محکومیت خوانده مبنی بر پرداخت وجه التزام صادر نمی‌کنند.

سایر محاکم نیز به استناد اصل حاکمیت اراده و قاعده (المومنون عند شروطهم) و ماده ۲۳۰ قانون مدنی نسبت به پرداخت وجه التزام تا هر میزانی که طرفین توافق کرده‌اند حکم صادر می‌نمایند.

اگر تاخیر در اجرای قرارداد و یا عدم انجام تعهد در نتیجه حادثه خارج از اراده متعهد و غیر قابل پیش‌بینی باشد. مانند: (سیل و زلزله و….) و امکان رفع آن برای متعهد میسر نگردد وی محکوم به پرداخت وجه التزام نخواهد بود.

نکاتی درباره حجر و نحوه رفع آن با وکیل فرنیان فر : در اصطلاح حقوقی حجر به معنی عدم اهلیت استیفا است و می‌توان در تعریف آن بگوییم حجر عبارت است از منع شخص به حکم قانون از این که بتواند امور خود را به طور مستقل و بدون دخالت دیگری اداره کند و شخصاً اعمال حقوقی انجام دهد . و نیز عدم توانایی قانونی شخص در اعمال و اجرای حق.

محجور کیست ؟

در قانون مدنی محجورین به سه دسته تقسیم می شوند:

• صغار
• افراد غیر رشید
• مجانین

صغیر و حجر

به کسی گفته می شود که نابالغ باشد به عبارت دیگر وصف صغر در برابر کبر که صفت شخص بالغ است قرار می‌گیرد. همچنین می‌توان کلمه صغر را در برابر بلوغ به کار برد.

در زبان عامیانه و نوشته های غیر حقوقی صغیر به کودک خردسال طفل و بچه می‌گویند . یکی از مباحث مهم حقوق مدنی در باب اشخاص و محجورین ، مبحث صغر است. صغیر در لغت به معنی کوچک است. و در اصطلاح فقهی و حقوقی به کسی اطلاق می‌شود که به سن بلوغ نرسیده و کبیر نشده است.

با توجه به مطالبی که بیان شد لازم است تا به اقسام صغیر اشاره‌ای داشته باشیم . صغیر به دو نوع غیر ممیز و ممیز تقسیم می شود .

صغیر غیر ممیز

شخص نابالغی است که دارای قوه درک و تمیز نیست زشت را از زیبا و سود را از زیان تشخیص نمی‌دهد. و نمی‌تواند اراده حقوقی داشته باشد.

صغیر ممیز

صغیری است که دارای قوه درک و تمیز نسبی است. با این که به سن بلوغ نرسیده ولی می تواند اراده حقوقی داشته باشد .
در برخی تعاریف صغیر غیر ممیز این چنین بیان شده است : صغیر غیر ممیز کسی است که فروش و خرید را نمی فهمد. یعنی نمی داند که فروش موجب سلب مالکیت و خرید سبب به دست آوردن آن است .

در فقه امامیه بعضی سن ۷ سالگی را برای تمیز ذکر کرده اند و کودک معمولاً پس از هفت سالگی صغیر ممیز به حساب می آید .

غیر رشید و حجر

به دسته دیگر از محجورین غیر رشید یا سفیه می گویند. واژه غیر رشید با سفیه مترادف است سفیه در لغت به معنای جاهل و احمق است. و در فقه و حقوق مدنی به کسی گفته می شود. که عادت او اسراف و تبذیر در خرج است و تصرفات مالی او عاقلانه نیست .

باید توجه داشت سفیه کسی است که معمولاً و غالباً تصرفات غیرعاقلانه دارد و اگر شخصی گه گاه در اموال خود غیرعاقلانه تصرف کند یا در معاملاتش به ندرت فریب بخورد غیر رشید محسوب نمی شود.

لازم به ذکر است که سفیه برخلاف صغیر و مجنون تنها اجازه اداره امور مالی خود را ندارد. و در دیگر موارد همانند سایر افراد است.

مجنون و حجر

دسته دیگر از محجورین مجانین هستند. مجنون کسی است. که قوه عقل و درک ندارد و به اختلال کامل قوای دماغی مبتلاست.
به عبارت دیگر مجنون مختل المشاعر است . همچنین جنون اقسامی دارد. که نقطه اشتراک بین آنها فساد عقل است .

مجنون و سفیه را نباید یکی پنداشت زیرا سفیه شخص عاقلی است. که نمی تواند امور مالی خود را اداره کند و به اختلال کامل قوای دماغی مبتلا نیست.

مجانین را به دو گروه : مجنون دائمی و مجنون ادواری تقسیم می کنند.

مجنون دائمی

دارای جنون مستمر و مداوم است.

مجنون ادواری

حالات متفاوت دارد گاهی در حال جنون و گاهی در حال سلامت و افاقه به سر می‌برد.

مجنون مانند سایر محجورین دارای مسئولیت مدنی است. و چنان که اشاره کردیم اصولاً حجر مربوط به اعمال حقوقی است. و افعال مادی زیان آور محجور را شامل نمی شود.

ماده ۱۲۱۶ قانون مدنی به مسئولیت مدنی مجنون در صورتی که باعث ضرر دیگری شود تصریح نموده .ئلازم به ذکر است این ماده مبتنی بر فقه اسلامی است.

وکیل ابطال رای داوری : در برخی از قراردادهای حقوقی ، ملکی و… مانند : مشارکت در ساخت و پیش‌فروش متداول است که شخص و یا اشخاص خاصی به عنوان داور جهت رسیدگی و حل اختلافات طرفین قرارداد انتخاب شوند تا در صورت بروز مشکل بین اشخاص اقدام به صدور رای نمایند.

در برخی مواقع نیز پس از آن که بین طرفین اختلاف ایجاد می شود. ممکن است حل اختلاف را به شخصی به عنوان داور ارجاع دهند و داور پس از رسیدگی اقدام به صدور رای ‌کند.

رای داور مانند رای دادگاه لازم الاجرا است و قابلیت تجدید نظر خواهی در مرجع بالاتر را ندارد و تنها حالتی که می توان رای داور را نقض نمود زمانی است که دادگاه صالح حکم به ابطال رای داوری صادر نماید.

ابطال رای داوری منحصر به موارد خاصی است که در قانون به آن تصریح شده است. و در غیر از موارد مذکور قابل ابطال نخواهد بود بر اساس ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی شخصی که رای داوری علیه وی صادر شده است. می تواند ظرف مدت ۲۰ روز بعد از ابلاغ ابطال رای داوری را از دادگاه صالح درخواست کند.

طرفین دعوای ابطال رای داوری

هر یک از طرفین داوری که رای به ضرر وی صادر شده و خواستار ابطال رای داوری است. باید تقاضای خود را علیه طرف دیگر مطرح کند .

مرجع صالح برای رسیدگی

دادگاهی که دعوی را به داوری ارجاع کرده است. یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد نسبت به دعوا ابطال رای داوری صالح است.

پس اگر دعوا بر سر مال غیر منقول باشد می توان در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول طرح دعوا نمود.

نکته :

آرای که در راستای اجرای قانون داوری تجارت بین الملل صادر شده است. مرجع رسیدگی به درخواست ابطال رای داوری دادگاه موضوع ماده ۶ قانون مذکور می باشد.

اگر ارجاع امر به داوری از طریق دادگاه باشد برای ابطال رای داوری نیاز به تقدیم دادخواست نیست. ولی اگر داور از طریق دادگاه انتخاب نشده باشد برای ابطال رای داور باید دادخواست تقدیم شود . ارجاع مجدد به داور مانعی ندارد اگرچه دادگاه پس از ابطال رای داور شروع به رسیدگی کرده باشد.

معامله لا اتباع خارجی

در معامله و قرارداد با اتباع خارجی تا زمانی که اختلاف ایجاد نشده است. التزام طرف ایرانی به ارجاع اختلاف به داور دارای تابعیت مساوی با طرف خارجی ممنوع است و چنین التزامی بی اثر بوده و آن قسمت از معامله که بر این مبنای باشد باطل است.
اگر رای داوری به حق شخص ثالث که خود یا نماینده اش در تعیین داور شرکت نداشته است خللی وارد کند. شخص می تواند در قالب اعتراض ثالث نسبت به رای داور معترض شود .

علاوه بر درخواست ابطال رای داور دادخواست تعیین داور نیز از جمله دادخواست هایی است که طرفین قراردادی که در آن حل اختلاف را به داوری واگذار کرده ولی داور را تعیین ننموده قابل تقدیم به دادگاه می باشد.

دادگاه رسیدگی کننده به درخواست ابطال رای داور نمی تواند به اصل اختلاف طرفین قرارداد رسیدگی و نسبت به آن حکم صادر کند. و صرفاً به حدود خواسته خواهان در خصوص تایید و یا ابطال رای داور رسیدگی می نماید.

نکته :

نمی توان اعتراض به نحوه رسیدگی داور و ادله ابراز شده از سوی داور را مستند ابطال رای داور قرار داد. زیرا دادگاه صلاحیت رسیدگی به نحوه رسیدگی و ارزش ادله استنادی داور را ندارد. اگرچه طبق ماده ۴۸۲ قانون آیین دادرسی مدنی رای داور باید موجه و مدلل باشد. اما برخی محاکم اعتقاد دارند حتی اگر رای داوری فاقد مستند و دلیل باشد رای صحیح است.

در صورت تقدیم دادخواست ابطال رای داوری اجرای رای داور متوقف نمی شود مگر آن که به نظر دادگاه رسیدگی کننده ،دلایل اعتراض قوی باشد.

در چنین مواردی دادگاه قرار توقف اجرای رای داور را صادر می نماید. و در صورت صلاح دید دادگاه تامین مناسب از معترض به رای داوری اخذ خواهد شد .

بنابراین با درخواست دستور موقت نمی توان مانع از اجرای رای داوری شد. و صرفاً از طریق درخواست توقف اجرای رای داوری می توان جلوی اجرای حکم را گرفت.

وکیل ابطال رای داوری

به جهت سهولت ابطال رای داوری ، بهتر است تا از وکیل داوری در این زمینه بهره برد. چرا که وکیل امور حقوقی می تواند در کوتاه ترین زمان ممکن، موکل خود را برای رسیدن به هدف مطلوب همراهی کند.

در صورت نیاز به وکیل و مشاور حقوقی می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکیل فرنیان فر تماس حاصل فرمایید.

فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط : اگر در قرارداد به نفع یکی از طرفین شرطی پیش‌بینی شده باشد اعم از آن که شرط فعل باشد یا شرط صفت و یا شرط نتیجه در صورت تخلف متعهد از شرط و یا بی اعتباری شرط ، مشروط له می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. در ادامه با توضیحات وکیل فرنیان فر همراه باشید…

اگر شرایط مندرج در قرارداد شرط صفت باشد :

مانند آن که در قرارداد شرط شود ملک مورد معامله دارای صفت و ویژگی خاصی است. در چنین حالتی اگر ملک فاقد ویژگی مذکور در قرارداد باشد خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

در صورتی که شرط مذکور در قرارداد شرط فعل باشد:

اگر شخص متعهد به عهد خود عمل نکند شخصی که تعهد به نفع او شده است. ابتدا باید الزامات متعهد به انجام تعهد را از دادگاه بخواهد در صورتی که متعهد به تعهد خود عمل نکرد. متعهد له می‌تواند شخصاً و یا از طریق شخص ثالث تعهد را انجام و هزینه‌های آن را از متعهد دریافت نماید.

در صورتی که امکان اجرای تعهد از طریق متعهدله و یا شخص ثالث نباشد متعهدله می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند .
در هر یک از موارد فوق شخصی که در قرارداد به نفع او شرطی ذکر شده است می‌تواند پس از فسخ قرارداد به هر نحوی دادخواست تایید فسخ قرارداد را در دادگاه حقوقی مطرح نماید.

طرفین دعوا

پس از فسخ قرارداد از سوی صاحب حق فسخ، فرد می تواند درخواست تایید فسخ را در دادگاه صالح مطرح کند .

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تایید فسخ قرارداد . چنانچه فسخ مربوط به معاملات ملکی باشد دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی را خواهد داشت .

اجرا رای

فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط در واقع زمانی حاصل می‌شود که متعهدله آن را اعمال و به طرف مقابل اعلام می‌کند . بنابراین اجراییه در این دعوی صادر نمی شود و حکم دادگاه تنها جنبه اعلامی دارد.

نکته ۱:

به خیار تخلف شرط اصطلاحاً خیار اشتراط نیز گفته می‌شود.

تایید فسخ از آنجا که خلاف اصل صحت قرار داد است و ادعایی است که می بایستی ثابت گردد به عنوان خواسته مطرح می گردد اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوای طرف مقابل مطرح شود نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد.

بر این اساس طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است. می تواند صبر کند تا طرف مقابل برای الزام وی به قرارداد یا عناوین مشابه دیگر اقدام کند. و در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد استناد کند . بر این اساس در استناد به فسخ قرارداد نیازی به طرح دعوای تقابل هم نخواهد بود .

طرح دعوای تایید فسخ در جایی کاربرد دارد که مدعی فسخ می خواهد هر چه سریعتر تکلیف قرارداد را روشن و از آثار فسخ قرارداد استفاده کند. و یا در کنار خواسته تایید فسخ خواسته دیگری نظیر استرداد وجه و یا ابطال سند و یا مطالبه خسارت را نیز دارد. و به همین خاطر متداول است که دادخواست تایید فسخ قرارداد در کنار دعاوی دیگر مطرح می گردد .

نکته ۲ :

اگر تاخیر در پرداخت هر یک از اقساط ثمن برای فروشنده حق فسخ ایجاد کند وصول هر کدام از اقساط که موعود آن گذشته باشد. از سوی طلبکار می تواند قرینه ای بر اسقاط ضمنی حق فسخ باشد. حق فسخ قرارداد به دلیل تخلف متعهد از شرط قراردادی فوریت ندارد و صاحب حق فسخ هر زمان که بخواهد می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

نکته ۳ :

حق فسخ در صورت فوت ذیحق به ورثه منتقل می‌شود.
اگر بعد از عقد قرارداد و قبل از فسخ آن خریدار در ملک تصرفات حقوقی مانند: فروش رهن و اجاره انجام دهد. در صورت فسخ قرارداد این تصرفات معتبر است مگر آنکه در قرارداد عدم تصرفات ناقله شرط شده باشد.

مشاوره حقوقی فسخ قرارداد به جهت تدلیس : هرگاه یکی از طرفین معامله (معمولاً فروشنده یا اجاره دهنده ) برای فریب دادن طرف دیگر وصفی موهوم و بی اساس را به ملک خود نسبت دهد. یا ایرادی که در آن است را بپوشاند در معامله تدلیس کرده است.

به بیان دیگر تدلیس عبارت است از پوشاندن عیب مال و یا اظهار کردن و نمایاندن امتیاز و کمال غیر واقعی در مال به عنوان مثال:
اگر فروشنده برای پنهان کردن شکاف دیوار ملک، آن را با کمد بپوشاند مرتکب تدلیس شده است.

برای آنکه خیار تدلیس محقق شود حتماً باید عملیات فریبکارانه صورت گیرد و طرف مقابل نیز در نتیجه این عملیات فریب خورد.
البته اگر توافق طرفین بر سالم بودن ملک باشد نه گفتن عیوب و مشکلات ملک ، ممکن است تدلیس محسوب نشود.

نکات مهم فسخ قرارداد به جهت تدلیس

عملیات فریب باید به نحوی باشد که موجب رغبت شخص فریب خورده به انجام معامله شود و این فریب ضرر قابل توجهی به وی وارد کند که در این صورت شخص فریب‌خورده حق فسخ معامله را خواهد داشت.

پس از آنکه قرارداد بر اساس خیار تدلیس توسط ذینفع فسخ شد. هر یک از طرفین قرارداد می توانند دادخواست تایید فسخ را در دادگاه صالح مطرح نمایند.

حتی اگر تمام حقیقت گفته نشود و شنونده آنچه را که گفته شده است تمام حقیقت بداند باز هم طرف مقابل دچار فریب شده و حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

اگر نقص به نحوی باشد که سبب ایجاد اشتباه موثر در عقد گردد قرارداد از اصل باطل است و فسخ آن وجهی ندارد.

نکته : شرط اسقاط کافه خیارات در قرارداد به طور مطلق شامل خیال تدلیس نمی شود.

خیار تدلیس را نمی‌توان ضمن قرارداد جداگانه ساقط کرد به این دلیل که شرط اسقاط آن با نظم عمومی منافات دارد. مگر این که شخص بعد از اینکه متوجه شد فریب خورده است. و حق فسخ برایش ایجاد شد آن را ساقط نماید. حق فسخ در این دعوی بعد از علم به آن فوری است و تعلل در آن موجب اسقاط حق فسخ می گردد.

دریافت مشاوره حقوقی از وکیل فرنیان فر

افراد برای مطالبه حق خود معمولاً دادخواست تایید فسخ قرارداد را در کنار دعوای مطالبه وجه بابت استرداد ثمن مطرح می‌ نمایند اگر فریب دادن طرف معامله با استفاده از وسایل متقلبانه باشد عمل از مصادیق جرم کلاهبرداری است.

تایید فسخ خلاف اصل صحت قرارداد ها است. و باید به عنوان خواسته دعوی مطرح شود اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوی طرف مقابل مطرح گردد. دیگر نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد. طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است می‌تواند در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد استناد کند.