فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش : غبن در لغت به معنای فریفتن و گول زدن است و در اصطلاح حقوقی زمانی غبن محقق می‌شود. که میان ارزش واقعی ملک مورد معامله و ارزش تعیین شده در قرارداد اختلاف نظر وجود داشته باشد.

به عنوان مثال: اگر شخصی ملکی را به مبلغ یکصد میلیون تومان خریداری کند. در حالی که ارزش واقعی ملک کمتر از این مبلغ باشد خریدار در این حالت مغبون شده است.

اگر اختلاف بین ارزش معامله ملک با ارزش واقعی آن ، بیش از حد متعارف باشد. تا اندازه ای که قابل مسامحه نباشد اصطلاحاً غبن فاحش در قرارداد به وجود خواهد آمد. در این صورت برای کسی که متضرر شده است حق فسخ ایجاد می شود.

وکیل ابطال معامله : فرد مغبون می‌تواند پس از علم به غبن به هر طریق ممکن از جمله ارسال اظهارنامه رسمی اقدام به فسخ قرارداد کند. و سپس تایید فسخ خود را از دادگاه بخواهد.

طرفین دعوا در فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

پس از آنکه قرارداد توسط صاحب حق فسخ به استناد خیار غبن فسخ شد. هر یک از طرفین قرارداد می تواند دادخواست تایید فسخ را تقدیم کند .

مرجع صالح به رسیدگی

برای اموال غیر منقول دعوای تایید فسخ قراردادهای ملکی اعم از خرید و فروش ، اجاره ، پیش فروش ، مشارکت در ساخت در دادگاه محل وقوع ملک اقامه می شود. و در خصوص اموال منقول دادگاه محل سکونت خوانده صالح است.

نحوه اجرای رای فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

دادگاه نقشی در فسخ قرارداد ندارد. و صرفاً فسخ صورت گرفته را تایید و اعلام می کند. به همین خاطر این رأی جنبه اجرایی ندارد با این حال از آنجا که دعوای فسخ معمولاً در کنار دعاوی دیگر مطرح می شود. تایید فسخ بر دعاوی مطروحه دیگر تاثیر مستقیم دارد.

نکته : اختلاف قیمت فاحش خیار غبن را ایجاد می نماید. به بیان ساده تر غبنی که عرفاً قابل مسامحه باشد به طرف حق فسخ نمی‌دهد.

اما اگر تفاوت قیمت از نظر عرف قابل مسامحه نباشد با فرض آگاهی طرف مقابل و فریب خوردن وی خیار غبن وجود دارد.
در حال حاضر اکثر محاکم فاحش بودن غبن را از طریق ارجاع به کارشناس رسمی احراز می‌ نمایند. مغبون در زمانی که معامله را انجام می‌دهد باید نسبت به قیمت اصلی بی اطلاع باشد. و اگر قیمت اصلی را بداند و با این حال معامله را انجام دهد خیار غبن منتفی است.

خیار غبن در معاملات ملکی

خیار غبن در تمامی معاملات ملکی که معوض هستند وجود دارد. به غیر از صلح و هبه هر دو طرف قرارداد در صورت غبن می توانند اقدام به فسخ قرارداد نمایند.

برخی از فقها و حقوق‌دانان معتقدند که اسقاط خیار غبن در هنگام انعقاد قرارداد صحیح نیست. و حتی در صورت قید چنین شرطی مغبون می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

بسیاری از حقوقدانان عبارت اسقاط کافه خیارات را که معمولاً در قرارداد ها ذکر می شود ناظر به غیر غبن می دانند. و برخی دیگر معتقدند که خیار غبن فاحش باید با تصریح از سوی متعاملین اسقاط شود.

اختلاف نظر دیگری که در بین حقوقدانان در خصوص غبن وجود دارد این است که چنانچه خیار غبن فاحش در قرارداد اسقاط شود. و یکی از طرفین قرارداد متوجه شود که دچار غبن افحش شده است. می تواند قرارداد را به استناد خیار غبن افحش فسخ کند.

شرایط ایجان خیار غبن

از شرایط اساسی ایجاد خیار غبن فاحش این است که غبن در زمان انعقاد قرارداد وجود داشته باشد. اما گاهی ممکن است در قرارداد های مستمر مثل قرارداد اجاره بعد از انعقاد عقد غبنی ایجاد شود. که به چنین مواردی اصطلاحاً غبن حادث گفته می‌شود.

در حال حاضر در رویه قضایی این خیار جایگاهی ندارد ولی در برخی منابع معتبر فقهی به آن اشاره شده است. و برخی استادان حقوق مانند استاد ناصر کاتوزیان خیار غبن حادث را پذیرفته‌ است.

نکته: خیار غبن فاحش بعد از علم به غبن فوری است.

تایید فسخ از آنجا که خلاف اصل صحت قرارداد ها می باشد. و ادعایی است که لازم به اثبات دارد باید به عنوان خواسته مطرح شود. اما استناد فسخ به عنوان دفاع در برابر دعوای طرف مقابل نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد.