بطلان قرارداد به جهت رهن
بطلان قرارداد به جهت رهن : چنانچه شخصی ملک خود را در رهن شخص دیگری قرار دهد نمی تواند در ملک تصرفاتی نماید که منافی حق مرتهن (طلبکار) باشد.
در خصوص ضمانت اجرای چنین تخلفی از سوی راهن دو نظر وجود دارد :
- نظر اول معتقد است چنین معامله ای غیر نافذ است و در صورت رد مرتهن باطل میشود.
- سایر محاکم و حقوقدانان بر این باور هستند که تصرفات حقوقی خلاف حق مرتهن باطل است.
به هر حال بر اساس هر دو نظریه فوق اگر مالک نسبت به ملک معامله ای انجام دهد .که با حق مرتهن منافی باشد مرتهن می تواند تایید بطلان این قرارداد را از دادگاه بخواهد.
طرفین دعوا :
مرتهن یا کسی که ملک در رهن اوست خواهان دعواست و دعوا به طرفیت راهن (مالک) یا شخص ثالثی که قرارداد با او منعقد شده است طرح می شود.
البته این حق برای راهن و شخصی که طرف قرارداد راهن است نیز وجود دارد که نسبت به طرح دعوا اقدام نماید.
مرجع صالح برای رسیدگی
از آنجا که دعوا در خصوص اموال غیر منقول است. دادگاه محل وقوع ملک به دادخواست رسیدگی خواهد نمود.
اجرا رای
از زمانی که مرتهن عقدی که منافی حقوق خود است را رد کند بیع باطل است و تنها برای تایید ابطال آن به دادگاه مراجعه خواهد کرد. رای دادگاه جنبه اعلام می دارد و نیاز به صدور اجراییه نیست.
وکیل متخصص ملکی : اگر راهن ملک خود را بار دیگر در رهن دیگری قرار دهد عمل او منافی با حق مرتهن اول نیست و رهن دوم که اصطلاحاً رهن مازاد گفته میشود صحیح است.
البته حق مرتهن اول بر حق مرتهن دوم مقدم است در اینکه فروش عین مرهونه توسط مالک منافی تصرفات مرتهن است یا خیر؟ سه نظر وجود دارد نظر مشهور علمای حقوق این است. که فروش ملک مرهونه منافی حق مرتهن است و معتبر نیست.
دسته دیگر از صاحب نظران بطلان قرارداد به جهت رهن ، بر این اعتقادند که حق مالک نسبت به ملک یک حق عینی است. که با در رهن قرار گرفتن ملک این حق از بین میرود و مالک می تواند اقدام به فروش ملک کند.
نکات مهم
- برخی نیز معتقدند فروش عین مرهونه با قید عبارت با حفظ حقوق مرتهن یا حق بستانکار مقدم مجاز است.
اگر راهن ملک خود را اجاره دهد. قرارداد اجاره در صورتی صحیح است. که تسلیم آن به مستاجر حق مرتهن را در معرض خطر قرار ندهد و مدت آن کوتاه تر از دین باشد. - در چنین مواردی اگر مستاجر به راهن که موجر نیز هست مبلغی به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه پرداخت کند و قرارداد رهنی به دلیل عدم وصول طلب مرتهن منجر به صدور اجراییه و تخلیه ملک شود. مستأجر می بایست مبلغ ودیعه را از موجر مطالبه کند و حق مراجعه به مرتهن نخواهد داشت.
- اگر بدهکار سرقفلی ملک را به شخص ثالثی واگذار کند این واگذاری با حق طلب کاری در تعارض می باشد . و قرارداد قابل ابطال است.
- در قرارداد رهنی علاوه بر محدودیتهای قانونی محدودیتهای دیگری برای تصرفات حقوقی راهن در ملک پیشبینی شده که ضمانت اجرای نقض این محدودیت ها ممکن است ایجاد حق فسخ برای مرتهن نسبت به تصرفات راهن باشد. و یا بطلان تصرفات حقوقی مرتهن به عنوان مثال:در حالت عادی عقد وکالت و یا اجاره کوتاه مدت در مورد عین مرهونه منافی حق مرتهن نیست اما ممکن است. در قرارداد رهنی چنین حقی از راهن سلب شده باشد. که در صورت تخلف راهن می تواند از ضمانت اجرای پیش بینی شده در قرارداد رهنی استفاده نماید.