مشاوره حقوقی و شرایط فروش ملک مشاع

مشاوره حقوقی و شرایط فروش ملک مشاع یکی از مهمترین دعاوی مطرح شده در دادگاه های حقوقی و همچنین یکی از مهمترین مباحثی که در حقوق مدنی مورد توجه قرار می گیرد فروش ملک است. املاک مشاعی با توجه به اینکه مالکیت واحد و اختصاصی ندارند و اصولاً با چالش های زیادی هم مواجه هستند نسبت به املاک مفروز افت قیمت بیشتری داشته و چنانچه فی مابین مالکین در خصوص فروش توافق صورت نگیرد از طریق مزایده به فروش می رسند . البته فروش ملک مشاع نیز به همین راحتی امکان پذیر نیست و لازم است برخی مراحل اداری و قانونی سپری شود تا ملک مشاع در مرحله فروش قرار گیرد. این مبحث را در ادامه تشریح خواهیم کرد. با وکیل فرنیان فر همراه باشید..

مرحله اول فروش ملک مشاع و افراز ملک

در مرحله اول باید درخواست تقسیم ملک داده شود چرا که اصولاً ملک مشاع به ملکی گفته می شود که حداقل دو نفر در جزء جزء آن سهیم هستند. ممکن است تعداد سهم ها بیشتر یا کمتر باشد ؛ به عنوان مثال یک فرد دارای دو دانگ و دیگری دارای چهار دانگ باشد اما این امر باعث نمی شود تا فردی که سهم بیشتری دارد در ملک تصرف بیشتری را برخلاف میل شریک خود داشته باشد .

برخی از املاک مشاعی هستند اما امکان تقسیم مال به خوبی فراهم است و نیازی به مراجعه به واحدهای اداری و حقوقی نیست. این افراد صرفاً باید برای تقسیم مال و دریافت سند اختصاصی به اداره ثبت مراجعه کنند اما در اغلب موارد، مال مشاعی دارای شرایط یکسان نیست و این امر به معنای غیر قابل افراز بودن آن ملک است. برای اینکه یک ملک به صورت غیرقابل افراز معرفی گردد باید کارشناس واحد ثبتی این نظریه را اعلام نماید.

مرحله دوم و درخواست فروش ملک مشاع

در مرحله دوم و زمانی که واحد ثبت نظریه عدم افراز را صادر کرد طرفین می توانند با توافق یکدیگر مبادرت به تقسیم سهم کنند؛ به عنوان مثال می توانند بخش خاصی از ملک را به یک شریک و بخش دیگر را به شریک دیگر واگذار نمایند. حال اگر یکی از شرکا از این تقسیم متضرر گردید می توان در قبال این ضرر به میزان لازم وجه نقد به او پرداخت کرد.

در برخی از موارد نمی توان قضیه را با توافق و تراضی حل نمود که لازم است درخواست فروش ملک مشاع داده شود. در این صورت ملک به فروش می رسد و سهم هرکدام از وجه نقدی که در نتیجه فروش ملک حاصل شده است پرداخت می شود. حتی ممکن است برخی از شرکا با فروش مال مخالف باشند. در این صورت اگر به توافق لازم در این زمینه دست پیدا نکنند دادگاه به درخواست فروش ملک مشاع از جانب یکی از شرکا نیز رسیدگی می کند و در نهایت دستور فروش ملک مشاع را صادر می نماید .

مرحله چهارم فروش ملک مشاع و حق شفعه

وکیل ملکی : اگر ملک مربوطه تنها دو نفر مالک داشته باشد و یکی از آن ها درخواست فروش ملک مشاع را داشته باشد طرف مقابل می تواند از حق شفعه استفاده کرده و ملک را خریداری کند البته مشروط بر اینکه قیمت مورد نظر از قیمت تعیین شده در مزایده کمتر نباشد. بنابراین اگر فردی غیر از شرکا حاضر به خرید ملک مشاع یا سهم مشاعی با قیمت بیشتر باشد دیگر نمی توان از حق شفعه استفاده کرد و ملک را با قیمت کمتر خریداری نمود مگر اینکه درخواست کننده فروش ملک مشاع به قیمت پیشنهادی از جانب شریک خود رضایت دهد .

ضمن اینکه اعمال حق شفعه نیز دارای شرایطی است که در ماده ۸۰۸ قانون مدنی توضیح داده شده است ؛ همچنین در قسمت های دیگر این وب سایت نیز حق شفعه به صورت مفصل توضیح داده شده است .

فروش ملک مشاع و معامله فضولی

در برخی از موارد ممکن است فروش ملک مشاع مصداق بارز یک معامله فضولی باشد. اگر نمی دانید معامله فضولی چیست به ادامه مطلب دقت کنید. اگر ملکی دارای سه مالک به صورت شراکتی است یک ملک مشاع می باشد. حال تصور کنید که یکی از این شرکا ملک مربوطه را به یک فرد دیگر بفروشد. در واقع وی صرفاً سهم خود را نفروخته است بلکه تمام ملک را فروخته است. این معامله یک معامله فضولی است و اعتبار آن به رضایت سایر شرکا بستگی دارد .

اگر شرکای فوق به معامله فضولی رضایت دهند در واقع آن را تنفیذ نموده که در اینجا آثار یک معامله واقعی و صحیح را دارد اما اگر یکی از آن ها معامله را رد کند ، معامله باطل شده و نمی توان به آن ترتیب اثر داد. اینجاست که می گویند معامله فضولی غیر نافذ است و اثر حقوقی ندارد. البته این معامله می تواند نسبت به سهم فروشنده صحیح باشد اما اگر خریدار متوجه شود که معامله فضولی بوده و اکنون صرفاً در خصوص سهم یکی از آن ها صحیح است می تواند تمام معامله را فسخ کند یا صرفا نسبت به همان میزان از سهم آن را قبول کند .

برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص معامله فضولی و آثار آن می توانید به قسمت های دیگر وب سایت ( در زمینه معامله فضولی ) مراجعه نموده و اطلاعات کاملی در خصوص این موضوع کسب نمایید همچنین می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکیل فروش ملک مشاع در تماس باشید .