بایگانی دسته ی امور ملکی

مشاوره حقوقی ماده ۱۰۰ شهرداری با وکیل فرنیان فر : اگر در کار ساخت و ساز باشید با ماده ۱۰۰ شهرداری به خوبی آشنا هستید. این ماده در راستای جلوگیری از تجاوز شهروندان به حقوق سایرین در زمان ساختمان سازی و همچنین رعایت اصول فنی و بهداشتی نظارت دارد. همچنین رسیدگی به عملیات ساختمانی بدون پروانه یا خلاف مندرجات پروانه نیز در زمره اقدامات کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است. این مبحث را به صورت کاربردی در ادامه مشاوره حقوقی ماده ۱۰۰ شهرداری تشریح می نماییم.

تعریف کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

با توجه به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، یک کمیسیون مستقل دارای شخصیت حقوقی مجزا در شهرداری ها وجود دارد که با عنوان کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری شناخته می شوند. این مرجع به صورت اختصاصی و خارج از دادگاه ها فعالیت کرده و متشکل از نمایندگان وزارت کشور، دادگستری، نماینده شورای اسلامی و نماینده شهرداری است. رای نهایی با توجه به آرا به دست آمده صادر می گردد. لازم به ذکر است که نماینده شهرداری صرفاً برای ادای برخی از توضیحات در کمیسیون حضور دارد و حق رای نخواهد داشت.

نحوه عملکرد کمیسیون ۱۰۰ شهرداری

زمانی که یک تخلف ساختمان سازی در شهرداری مطرح می شود کمیسیون ماده ۱۰۰ آماده رسیدگی به این مورد می گردد. در این خصوص متهم باید لایحه دفاع از خود را آماده کرده و به کمیسیون تحویل دهد. رسیدگی به این لایحه در غیاب فرد صورت می گیرد اما اگر نیاز به توضیحات بیشتری باشد از ذی نفع درخواست می کنند تا برای ادای توضیحات در کمیسیون حاضر شود. این مرحله جزء مراحل سختی است که واقعاً بدون حضور وکیل ماده ۱۰۰ شهرداری ، کار بسیار دشوار می شود یا حداقل می بایست از مشاوره حقوقی ماده ۱۰۰ شهرداری بهره جست تا بدون اطلاعات در این جلسات حاضر نشوید.

زمانی که کمیسیون بدوی رای نهایی را صادر می کند تا ده روز پس از ابلاغ امکان اعتراض به آن وجود دارد. در صورت پذیرش اعتراض کمیسیون دیگری در همان محل با حضور افرادی متفاوت از اعضای کمیسیون بدوی تشکیل می شود تا نسبت به رای اتخاذ شده تصمیم گیری کنند. رای این کمیسیون به عنوان کمیسیون تجدیدنظر یا ثانویه قطعی خواهد بود.

نکته قابل توجه مشاوره حقوقی ماده ۱۰۰ شهرداری امکان اعتراض به آرای این کمیسیون در دیوان عدالت اداری وجود دارد.

انواع تخلفات ساختمانی

با توجه به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری هر کدام از موارد ذیل که در روند ساخت و ساز یک ساختمان یا در زمان درخواست پایان کار رعایت نشده باشد قابل پیگیری در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است. این تخلفات عبارتند از:

• احداث ساختمان بدون پروانه
• احداث ساختمان با تراکم مازاد
• عدم استحکام بنا
• عدم احداث پارکینگ
• مغایرت با کاربری
• تجاوز به معابر شهری
• تخلف از ضابطه پیشروی طولی
• عدم رعایت موازین بهداشتی

مشاوره حقوقی ماده ۱۰۰ شهرداری

حال سوالی که مطرح می شود این است که اگر هر کدام از تخلفات فوق رخ دهد تکلیف ساختمان و پایان کار چیست ؟

در این خصوص کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری از دو نوع عملیات اجرایی استفاده می کند که عبارتند از:

• حکم به تخریب ساختمان
• حکم به اخذ جریمه

در اغلب موارد اخذ جریمه برای پیشگیری از ساخت و سازهای غیراصولی و خارج از قوانین شهرداری کفایت می کند. به عنوان مثال: بنایی که پارکینگ ندارد یا پارکینگ ساخته شده در اصل قابلیت استفاده ندارد مشمول جریمه می شود. اما اگر مسائل بهداشتی در این زمینه رعایت نشده باشد یا بنای مورد نظر هیچ گونه استحکامی نداشته باشد. عقل هم حکم می کند دستور تخریب آن صادر شود. البته اگر بتوان با برخی از تدابیر مسائل بهداشتی ساختمان را رفع کرد یا استحکام آن را افزایش داد می توان حکم تخریب را به جریمه تغییر داد.

توضیحاتی چند در رابطه با فسخ قرارداد پیش فروش به جهت عدم پرداخت اقساط ، با وکیل فرنیان فر :  با توجه به افزایش قیمت مسکن و عدم توانایی بخشی از افراد جامعه در پرداخت ثمن معامله به طور کامل و همچنین تامین بخشی از سرمایه سازنده برای ساخت یکی از اقدامات معمول پیش فروش آپارتمان می باشد. لکن عدم پرداخت به موقع اقساط توسط خریدار موجب بروز مشکلاتی برای پیش فروشنده خواهد شد. که در ادامه توسط وکیل متخصص در امور ملکی به راه کار های قانونی موجود خواهیم پرداخت جهت کسب اطلاعات بیشتر با ما همراه باشید.

نکات مهم فسخ قرارداد پیش فروش به جهت عدم پرداخت اقساط

در پیش فروش آپارتمان معمولاً ثمن قرارداد به صورت اقساطی به پیش فروشنده پرداخت خواهد شد. اقساطی بودن ثمن قرارداد از طرفی موجب بالا بردن قدرت خرید پیش خریداران می‌گردد. اما از سوی دیگر پیش فروشنده را با خطر عدم پرداخت اقساط مواجه می نماید .

دو طرف می توانند برای تاخیر در پرداخت اقساط یا ثمن املاک پیش فروش شده وجه التزامی قرار دهند. همچنین ممکن است پیش فروشنده در قرارداد شرط کند که عدم پرداخت به موقع بهای قرارداد موجب ایجاد حق فسخ برای او خواهد بود.

با این حال در بسیاری از قراردادهای پیش فروش چنین شرایطی درج نمی شود. قانون برای حمایت از پیش فروشنده در این موارد ترتیبی را در نظر گرفته که بر اساس آن پیش فروشنده حق خواهد داشت قرارداد را فسخ کند.

در شرایطی که خریدار اقساط قرارداد پیش فروش پرداخت نکند. ، پیش فروشنده باید موضوع عدم پرداخت اقساط را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند پیش فروش اعلام نماید.

دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته پیش خریدار را احضار نموده تا طی یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند.در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

پس از آنکه پیش فروشنده اقدام به فسخ قرارداد نمود می تواند دادخواست تایید فسخ قرارداد را به دادگاه صالح تقدیم کند.

طرفین دعوا

این دعوا را پیش فروشنده به طرفیت پیش خریدار مطرح می نماید. به بیانی دیگر پیش فروشنده خواهان دعوا و پیش خریدار خوانده می باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی

اگرچه بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیئت داوری است. ولی از آنجا که تاکنون آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است. بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده دادگاه محل وقوع ملک است.

باید توجه داشت که رای دادگاه در این خصوص فقط جنبه اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نخواهد شد .
با توجه به تشریفات تعیین شده در قانون برای اعمال حق فسخ توسط پیش فروشنده این حق فسخ صرفاً زمانی موضوعیت دارد. که سند رسمی پیش فروش تنظیم گردیده و در مواردی که قرارداد پیش فروش به صورت عادی تنظیم شده باشد. در فرض تاخیر پیش خریدار در پرداخت اقساط ، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد. مگر این که در قرارداد عادی این حق فسخ درج گردیده باشد.

اگر چه با فسخ قرارداد پیش فروشنده باید وجوه پرداختی را به پیش خریدار مسترد کند. ولی صدور رای تایید فسخ قرارداد پیش فروش منوط به پرداخت وجه نیست و پیش خریدار می بایستی در دادخواستی جداگانه استرداد وجوه را از دادگاه مطالبه نماید.

چنانچه قرارداد رسمی پیش فروش تنظیم شده باشد. پیش فروشنده می‌تواند به جای فسخ قرارداد از طریق دایره اجرای ثبت نسبت به توقیف اموال پیش خریدار و یا موضوع ممنوع الخروجی وی اقدام کند.

برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص فسخ قرارداد پیش فروش به جهت عدم پرداخت اقساط می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکیل فرنیان فر – وکیل متخصص امور ملکی ، تماس بر قرار نمایید.

وکیل مطالبه ما به تفاوت کسری مساحت ساختمان و ملک : واضح است که احداث ساختمان ها بر طبق نقشه های از پیش تهیه شده صورت می گیرد؛ به طور معمول ساختمان باید مشخصات پیش‌بینی شده در نقشه را داشته باشد؛ با این حال ممکن است به علل مختلف آنچه که در پایان آماده می‌شود متفاوت از نقشه های مورد تایید شهرداری و مورد توافق طرفین باشد.

مثلاً : مساحت بنا تغییر کند در این صورت کسی که تفاوت بنا به ضرر او است. می تواند برای گرفتن مبلغ اختلافی طرح دعوا نماید.

ملک پیش فروش شده ممکن است کمتر یا بیشتر از ۵ درصد متراژ مقرر در قرارداد کسری مساحت داشته باشد. اگر کسری مساحت کمتر از ۵ درصد باشد. ما به تفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار می گیرد. و پیش فروشنده ملزم به پرداخت خواهد بود.

در صورتی که مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده در قرارداد باشد. یا به عبارت دیگر میزان کسری مساحت بیش از ۵ درصد متراژ مقرر باشد. خریدار دو راه پیش رو دارد اول اینکه می‌تواند به استناد کسری مساحت، قرارداد را فسخ کند دوم این که می تواند تفاوت قیمت را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از فروشنده مطالبه کند .

طرفین دعوا

دعوا مذکور را پیش خریدار مطرح می نماید و خوانده دعوا پیش فروشنده خواهد بود.

مرجع صالح برای رسیدگی

اگرچه بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیئت داوری است. ولی از آنجا که تا کنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است. بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده دادگاه عمومی است .

از آنجا که این دعوا منقول است. خواهان می‌تواند به دادگاه محل اقامت خوانده ،محل انعقاد عقد و محل اجرای تعهد از سوی فروشنده مراجعه کند.

نحوه اجرای رای

زمانی که حکم مبنی بر محکومیت فروشنده به پرداخت ما به تفاوت کسری مساحت بر اساس قیمت مندرج در قرارداد و یا قیمت روز بنا و طبق نظر کارشناس از سوی دادگاه حقوقی صادر می گردد. و پس از طی مراحل قطعیت می‌یابد در این حالت به درخواست محکوم ‌له، اجراییه صادر خواهد شد. ،محکوم له می‌تواند با معرفی اموال پیش فروشنده نسبت به توقیف اموال یا مسدود نمودن حساب های وی به میزان مورد حکم اقدام کند. و در صورت عدم شناسایی اموالی از وی می تواند نسبت به جلب محکوم علیه اقدام نماید .

ما به تفاوت کسری مساحت در قرارداد پیش فروش برحسب میزان کسری مساحت به دو روش قابل مطالبه است. یکی بر اساس قیمت مندرج در قرارداد و دیگری بر مبنای قیمت روز بنا که معمولاً با گذشت زمان تفاوت قابل توجهی با قیمت مندرج در قرارداد پیدا خواهد کرد.

در صورتی که اختلاف و کسری مساحت کمتر یا درست مساوی ۵ درصد باشد. پیش خریدار می تواند ما به تفاوت را فقط بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مطالبه کند .

وکیل جهت مطالبه ما به تفاوت کسری مساحت

برای صدور حکم مبنی بر پرداخت مابه التفاوت کسری مساحت بر مبنای قیمت روز بنا حتماً باید مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق در قرارداد باشد.

به عبارت دیگر باید کسری مساحت بیش از ۵ درصد کل مساحت واحد پیش فروش شده باشد؛ مبنا و مستند اثبات میزان کسری مساحت صورت مجلس تفکیکی صادر شده از سوی اداره ثبت است؛ در مورد مازاد یکسری مساحت فقط مساحت اختصاصی واحد پیش فروش شده ملاک است و مساحت قسمت‌ های مشترک ساختمان در این زمینه دخیل نیست.

با توجه به حساسیت و ظرافت این موضوع بهتر است با اعطای وکالت به وکیل پایه یک دادگستری روند پیگیری را به وی بسپارید.

در صورت نیاز به وکیل مطالبه ما به تفاوت کسری مساحت. می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکیل فرنیان فر – وکیل متخصص امور ملکی ، تماس حاصل فرمایید.

الزام موجر به تعمیرات اساسی : پس از عقد هر قراردادی حقوق و تکالیفی برای هر دو طرف معامله ایجاد می‌شود. یکی از عقود که همواره محل مناقشه بوده است عقد اجاره می باشد. در این مطلب سعی داریم به مبحث الزام موجر به تعمیرات اساس توسط وکیل متخصص بپردازیم. جهت کسب اطلاعات بیشتر با وکیل فرنیان فر همراه باشید.

در عقد اجاره یکی از تکالیفی که برای مالک ایجاد می گردد تعمیر ملک است. به این صورت که اگر ملک مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد. مالک باید نسبت به تعمیر آن اقدام نماید.

در صورت استنکاف مالک از انجام این تعهد موجر می تواند دادخواست الزام موجر به تعمیرات اساسی را به شورای حل اختلاف و دادگاه ارائه نماید.

در صورتی که مالک امکان تعمیر عین مستاجره را نداشته باشد. و یا از پرداخت هزینه‌ های آن خودداری نماید برای مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره ایجاد می گردد.

قانون گذار جهت حفظ حقوق مستاجر در ماده ۴۸۶ قانون مدنی به این موضوع پرداخته است. مطابق این ماده :

انجام تعمیرات در عین مستاجره (مال الاجاره) که برای انتفاع موجر از ملک لازم است بر عهده مالک می باشد.

سوالی که در اینجا مطرح می شود این است منظور قانون گذار از تعمییرات عین مستاجره چیست ؟

پاسخ سوال :

در ماده ۲۰ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ آمده است :

منظور از تعمیرات آن دسته از تعمیراتی می باشد که مربوط به خود ملک و بناست و تعمیرات جزئی از قبیل زیبایی و تزئینات بر عهده مستاجر است.

پس از ارائه دادخواست توسط مستاجر دادگاه قرار جلب نظر کارشناسی را صادر می نماید. و پس از اعلام نظر کارشناس و ضرورت تعمیر عین مستاجره جهت انتفاع مستاجر ، مالک ملزم به انجام تعمیرات می گردد.

دادگاه صالح برای رسیدگی

در صورتی که مستاجر هزینه تعمیرات را از مالک مطالبه کند مشمول دعاوی منقول بوده و باید در دادگاه محل سکونت مالک طرح دعوا نماید. اما چنانچه مستاجر انجام تعمیرات عین مستاجره را درخواست کند دعوا غیر منقول بوده و دادگاه محل وقوع ملک برای رسیدگی صالح می باشد.

پس از صدور حکم الزام موجر به انجام تعمیر و قطعی شدن آن در صورتی که موجر از انجام حکم
خودداری کند دادورز به مستاجر اعلام می‌کند که خود نسبت به تعمیر مال مورد اجاره اقدام نماید. و هزینه انجام آن را مطالبه نموده و همچنین مستاجر می‌تواند انجام تعمیرات را به شخص ثالث واگذار کند.

نکته مهم و اساسی در خصوص تعمیر مال مورد اجاره آن است. که در صورت اقدام خودسرانه مستأجر بدون اطلاع به مالک و یا حکم دادگاه نسبت به تعمیر ملک ،دیگر حق دریافت هزینه های صورت گرفته وجود ندارد. و پرداخت آن بر عهده خود مستاجر است.

همچنین در صورتی که تعمیرات اساسی به ‌دلیل عدم استفاده نا مناسب مستاجر از ملک باشد. و این خرابی‌های ناشی از عمل خود مستاجر حاصل شده باشد نمی‌توان موجر را به انجام تعمیرات ملزم نمود .

علاوه بر این تشخیص اساسی بودن یا نبودن تعمیرات بر عهده دادگاه و نظر کارشناس دادگستری می باشد.

لازم به ذکر است در صورتی که ایرادات اساسی در هنگام عقد اجاره وجود داشته باشد برای مستاجر حق فسخ ایجاد می گردد.

وکیل الزام موجر به تعمیرات اساسی

همانطور که بیان شد ممکن است در مرحله الزام موجر به تعمیر و یا ثبت دادخواست ایراداتی وجود داشته باشد. که منجر به ضایع شدن حقوق شخص گردد و همچنین ممکن است. در هنگام مطالبه ،خسارات هنگفتی به مالک یا مستاجر وارد آید پس در این شرایط بهتر است تا با وکیل متخصص حقوقی مشورت لازم انجام گرفته. و در صورت نیاز از تجربیات وی استفاده شود.

در مواقع نیاز به وکیل امور ملکی می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکیل فرنیان فر تماس حاصل فرمایید.