نکاتی در خصوص مشارکت در ساخت ، قبل از قرارداد بخوانید !!!

نکاتی در خصوص مشارکت در ساخت + دانستنی های مهم : قرارداد مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای متداول در شرکت های پیمان کاری با افرادیست که صاحب ملک و زمین در بافت های فرسوده هستند. این قرارداد علاوه بر مزایای فراوانی که برای صاحب ملک و شرکت های پیمانکاری به دنبال دارد با مزایای زیادی برای جامعه نیز همراه خواهد بود. در ادامه پس از بررسی مزایای قرارداد مشارکت در ساخت توسط وکیل متخصص ملکی به بررسی نکاتی مهمی در این خصوص می پردازیم.

مزایای قرارداد مشارکت در ساخت

این موضوع را با یک مثال ساده و کاربردی تشریح می کنیم؛ تصور کنید شما صاحب یک زمین بزرگ در بافت فرسوده شهر هستید. یک خانه ویلایی و کلنگی نیز در این زمین وجود دارد و شما نیز در همین خانه زندگی می کنید. زمین مورد نظر پتانسیل ساخت یک ساختمان ده طبقه و دو واحدی با تمام امتیازات ممکن از جمله پارکینگ و حتی حیاط را هم دارد.

مشارکت در ساخت

قطعاً ساخت یک آپارتمان ده طبقه و دو واحدی بودجه زیادی می طلبد. اگر هم بخواهید یک ساختمان دو یا سه طبقه بنا کنید از تمام پتانسیل زمین بهره مند نشده اید و این امر شما را از منافع آینده محروم می کند. در این شرایط می توانید به قرارداد مشارکت در ساخت فکر کنید. زمین از شما و هزینه های ساخت یک ساختمان ده طبقه و دو واحدی از شرکت پیمانکاری
در این مورد می توان به مزایای ذیل توجه نمود:

  • شما به عنوان مالک زمین، مالک تعدادی واحد آپارتمانی خواهید شد و در نهایت می توانید با فروش و یا رهن و اجاره آن ها، سود بسیاری را به دست آورید.
  • شرکت پیمانکاری نیز در ارزش ریالی واحدهای ساخته شده شریک است و این شراکت به صورت درصدی محاسبه می شود. به عنوان مثال در ارزش ریالی ۴۰ درصد از ارزش کل ساختمان شریک است. حال ممکن است این میزان را به صورت وجه نقد دریافت کند یا اینکه در نهایت مالک تعداد مشخصی از واحدهای آپارتمان گردد.
  • افزایش واحدهای آپارتمانی در زمانی که جمعیت متقاضی برای اجاره مسکن بالاست به کاهش قیمت املاک استیجاری منجر شده و شرایط سکونت را برای مستاجران فراهم می کند. بنابراین جامعه نیز از مشارکت در ساخت بهره مند خواهد شد.

نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت

  1. محاسبه سود هر یک از طرفین مبتنی بر تغییرات قیمت مسکن در بازار و همچنین نرخ تورم است.
  2. محاسبه هزینه ها براساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص در یک شهر خاص صورت می گیرد.
  3. سهم مالک و شرکت پیمانکاری از ۵۰ درصد تعیین می شود.
  4. ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه قبل از شروع کار محاسبه می شود.
  5. توافق طرفین و عرف جامعه، دو رکن مهم در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت هستند.
  6. شرکت پیمانکاری باید محل مناسبی را برای اسکان مالک زمین و خانواده او فراهم کند یا وجه نقدی را به آن ها پرداخت کند تا در مدت زمان ساخت بتوانند مسکنی تهیه نمایند.
  7. در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت از تعیین داور غافل نشوید. این کار شما را از حضور در دادگاه و اتلاف وقت معاف می کند.
  8. وظایف، تعهدات و حقوق هرکدام از طرفین را به صورت واضح درج نمایید.
  9. با توجه به اینکه برخی از شرکت های پیمانکاری دارای مالکیت حقوقی هستند پیش از انعقاد قرارداد از اعتبار شرکت مربوطه مطمئن شوید.
  10. در شرکت های حقوقی باید تمام مراحل عقد قرارداد همراه با امضای رسمی و مهر شرکت با توجه به اختیارات موجود در اساسنامه صورت گیرد.
  11. حق فسخ قرارداد را در صورت عدم اجرای تعهدات هر کدام از طرفین تعیین کنید.
  12. چک معتبر بهتر از سفته است. در این قراردادها سعی کنید از چک های بانکی استفاده کرده و در حد امکان نیز، چک های مربوطه بر عهده بانک های معتبر باشند تا موسسات اعتباری!
  13. حتماً در یک بازه زمانی مشخص، گزارش تکمیل کار را از شرکت سازنده دریافت کنید.
  14. اگر فردی قرار است به نمایندگی از شما، نسبت به امور اجرایی شرکت پیمانکاری نظارت نماید نام او را در قرارداد مربوطه درج نمایید.
  15. در صورت فوت مالک زمین، ورثه او موظف به ادامه پروژه خواهند بود.
  16. اگر زمان ساخت و ساز طبق قرارداد خاتمه یابد اما پروژه تکمیل نباشد نمی توان قرارداد را فسخ کرد مگر اینکه حق فسخ به این دلیل در قرارداد درج شده باشد.
  17. در اجرای این پروژه ها، تعیین و دریافت ضمانت از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.

نحوه الزام به فک رهن و اقدامات قانونی لازم

نحوه الزام به فک رهن توسط وکیل و اقدامات لازم : عنوان قانونی یکی از دادخواست های حقوقی است که در محل وقوع ملک مربوطه مطرح می شود و دارای تشریفات خاصی درقانون آیین دادرسی مدنی می باشد. الزام به فک رهن زمانی مطرح می شود که راهن قصد فروش یا انتقال مالکیت ملک را داشته باشد اما به علت عدم فک رهن امکان انتقال رسمی مالکیت وجود نداشته باشد. در ادامه علاوه بر نحوه الزام به فک رهن به علل مختلف رهن ملک و همچنین نحوه فک رهن توسط خواهان می پردازیم. با توضیحات وکیل ملکی همراه باشید.

چه زمانی ملک در رهن بانک قرار می گیرد؟

الزام به فک رهن

مثال های متعددی را در این خصوص می توان ارائه کرد که نشان از الزام به فک رهن دارند. به نمونه های ذیل دقت کنید:

  • ممکن است در حال ساخت یک آپارتمان باشید و بودجه شما برای ادامه ساخت و ساز تمام شود. در این شرایط شما می توانید از اعتبار ملک در حال ساخت استفاده کرده و با وثیقه گذاشتن آن وام مسکن دریافت کنید. در این صورت ملک شما در رهن بانک قرار می گیرد و آزاد شدن آن منوط به پرداخت تمام بدهی به بانک است
  • تصور کنید تصمیم به اخذ وام از بانک گرفته اید. ممکن است این وام به ملکی که مالک آن هستید تعلق نداشته باشد اما با توجه به اینکه در بسیاری از موارد می توان از سند ملک برای اخذ وام استفاده نمود آن را نزد بانک وثیقه گذاشته از این طریق وام مورد نظرتان را دریافت نموده اید در این شرایط است که دیگر تا زمان آزاد شدن سند ملک، امکان انتقال رسمی آن وجود ندارد.
  • قراردادهای مشارکت در ساخت نیز نمونه بارز این امر هستند چرا که اصولاً همه آن ها با دریافت وام از بانک و وثیقه گذاشتن ملک در حال ساخت، اعتبار مشخصی را در قالب وام از بانک ها دریافت می کنند. در اینجاست که سند ملک در رهن بانک قرار گرفته و تا زمان پرداخت تمام اقساط امکان انتقال سند رسمی وجود ندارد.

چه زمانی الزام به فک رهن مطرح می شود؟

همه ما می دانیم که فروش ملک در همان ابتدا با تنظیم سند رسمی صورت نمی گیرد. و در اکثر موارد ابتدا طرفین معامله نسبت به انعقاد یک قرارداد عادی در قالب مبایعه نامه توافق کرده و سپس زمان خاصی را هم برای انتقال سند رسمی مشخص می کنند. مبایعه نامه عنوان رسمی قرادادی است که به فروش بدوی مال توسط فروشنده منجر می گردد اما این سند تمام اعتبار و ارزش خود را زمانی نهایی می کند که منجر به تنظیم سند رسمی گردد.

در موارد فوق ممکن است صاحب ملک پیش از آزاد کردن ملک از رهن بانک مبادرت به فروش آن نماید. حتی ممکن است در زمان تنظیم مبایعه نامه مبلغ خاصی را از خریدار دریافت کند. در این موارد ممکن است خریدار ضمن امضای قرارداد عادی از عدم فک رهن اطلاع داشته باشد و با این وعده به توافق برسد که در زمان مشخصی مبادرت به فک رهن می شود اما در برخی از موارد ممکن است از این قضیه مطلع نباشد که اصولاً حق فسخ قرارداد را در موارد خاصی برای او ایجاد می شود.

مشاوره حقوقی و شرایط فروش ملک مشاع

مشاوره حقوقی و شرایط فروش ملک مشاع یکی از مهمترین دعاوی مطرح شده در دادگاه های حقوقی و همچنین یکی از مهمترین مباحثی که در حقوق مدنی مورد توجه قرار می گیرد فروش ملک است. املاک مشاعی با توجه به اینکه مالکیت واحد و اختصاصی ندارند و اصولاً با چالش های زیادی هم مواجه هستند نسبت به املاک مفروز افت قیمت بیشتری داشته و چنانچه فی مابین مالکین در خصوص فروش توافق صورت نگیرد از طریق مزایده به فروش می رسند . البته فروش ملک مشاع نیز به همین راحتی امکان پذیر نیست و لازم است برخی مراحل اداری و قانونی سپری شود تا ملک مشاع در مرحله فروش قرار گیرد. این مبحث را در ادامه تشریح خواهیم کرد. با وکیل فرنیان فر همراه باشید..

مرحله اول فروش ملک مشاع و افراز ملک

در مرحله اول باید درخواست تقسیم ملک داده شود چرا که اصولاً ملک مشاع به ملکی گفته می شود که حداقل دو نفر در جزء جزء آن سهیم هستند. ممکن است تعداد سهم ها بیشتر یا کمتر باشد ؛ به عنوان مثال یک فرد دارای دو دانگ و دیگری دارای چهار دانگ باشد اما این امر باعث نمی شود تا فردی که سهم بیشتری دارد در ملک تصرف بیشتری را برخلاف میل شریک خود داشته باشد .

مشاوره حقوقی و شرایط فروش ملک مشاع

برخی از املاک مشاعی هستند اما امکان تقسیم مال به خوبی فراهم است و نیازی به مراجعه به واحدهای اداری و حقوقی نیست. این افراد صرفاً باید برای تقسیم مال و دریافت سند اختصاصی به اداره ثبت مراجعه کنند اما در اغلب موارد، مال مشاعی دارای شرایط یکسان نیست و این امر به معنای غیر قابل افراز بودن آن ملک است. برای اینکه یک ملک به صورت غیرقابل افراز معرفی گردد باید کارشناس واحد ثبتی این نظریه را اعلام نماید.

مرحله دوم و درخواست فروش ملک مشاع

در مرحله دوم و زمانی که واحد ثبت نظریه عدم افراز را صادر کرد طرفین می توانند با توافق یکدیگر مبادرت به تقسیم سهم کنند؛ به عنوان مثال می توانند بخش خاصی از ملک را به یک شریک و بخش دیگر را به شریک دیگر واگذار نمایند. حال اگر یکی از شرکا از این تقسیم متضرر گردید می توان در قبال این ضرر به میزان لازم وجه نقد به او پرداخت کرد.

در برخی از موارد نمی توان قضیه را با توافق و تراضی حل نمود که لازم است درخواست فروش ملک مشاع داده شود. در این صورت ملک به فروش می رسد و سهم هرکدام از وجه نقدی که در نتیجه فروش ملک حاصل شده است پرداخت می شود. حتی ممکن است برخی از شرکا با فروش مال مخالف باشند. در این صورت اگر به توافق لازم در این زمینه دست پیدا نکنند دادگاه به درخواست فروش ملک مشاع از جانب یکی از شرکا نیز رسیدگی می کند و در نهایت دستور فروش ملک مشاع را صادر می نماید .

مرحله چهارم فروش ملک مشاع و حق شفعه

وکیل ملکی : اگر ملک مربوطه تنها دو نفر مالک داشته باشد و یکی از آن ها درخواست فروش ملک مشاع را داشته باشد طرف مقابل می تواند از حق شفعه استفاده کرده و ملک را خریداری کند البته مشروط بر اینکه قیمت مورد نظر از قیمت تعیین شده در مزایده کمتر نباشد. بنابراین اگر فردی غیر از شرکا حاضر به خرید ملک مشاع یا سهم مشاعی با قیمت بیشتر باشد دیگر نمی توان از حق شفعه استفاده کرد و ملک را با قیمت کمتر خریداری نمود مگر اینکه درخواست کننده فروش ملک مشاع به قیمت پیشنهادی از جانب شریک خود رضایت دهد .

ضمن اینکه اعمال حق شفعه نیز دارای شرایطی است که در ماده ۸۰۸ قانون مدنی توضیح داده شده است ؛ همچنین در قسمت های دیگر این وب سایت نیز حق شفعه به صورت مفصل توضیح داده شده است .

فروش ملک مشاع و معامله فضولی

در برخی از موارد ممکن است فروش ملک مشاع مصداق بارز یک معامله فضولی باشد. اگر نمی دانید معامله فضولی چیست به ادامه مطلب دقت کنید. اگر ملکی دارای سه مالک به صورت شراکتی است یک ملک مشاع می باشد. حال تصور کنید که یکی از این شرکا ملک مربوطه را به یک فرد دیگر بفروشد. در واقع وی صرفاً سهم خود را نفروخته است بلکه تمام ملک را فروخته است. این معامله یک معامله فضولی است و اعتبار آن به رضایت سایر شرکا بستگی دارد .

اگر شرکای فوق به معامله فضولی رضایت دهند در واقع آن را تنفیذ نموده که در اینجا آثار یک معامله واقعی و صحیح را دارد اما اگر یکی از آن ها معامله را رد کند ، معامله باطل شده و نمی توان به آن ترتیب اثر داد. اینجاست که می گویند معامله فضولی غیر نافذ است و اثر حقوقی ندارد. البته این معامله می تواند نسبت به سهم فروشنده صحیح باشد اما اگر خریدار متوجه شود که معامله فضولی بوده و اکنون صرفاً در خصوص سهم یکی از آن ها صحیح است می تواند تمام معامله را فسخ کند یا صرفا نسبت به همان میزان از سهم آن را قبول کند .

برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص معامله فضولی و آثار آن می توانید به قسمت های دیگر وب سایت ( در زمینه معامله فضولی ) مراجعه نموده و اطلاعات کاملی در خصوص این موضوع کسب نمایید همچنین می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکیل فروش ملک مشاع در تماس باشید .

مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند

مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند : معاملاتی که بین افراد صورت می گیرد مبتنی بر ایجاب و قبول است. ایجاب و قبول امری است که توسط فروشنده و خریدار مطرح می شوند و بر این اساس یک معامله شکل می گیرد. ایجاب و قبول را می توان به صورت شفاهی ابراز نمود یا اینکه برای دقت در معاملات، مبادرت به تنظیم اسناد مختلف همانند: مبایعه نامه یا اسناد رسمی نمود.

برای بهره مندی از مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند توسط نگارنده این مطلب وکیل ملکی حتماً با شماره های مندرج در سایت تماس گرفته تا از خدمات حقوقی آنلاین و رایگان بهره مند گردید.

در اغلب موارد، اسناد امضاء شده از نوع سند عادی هستند اما بخش قابل توجهی از معاملات امروز در خصوص خرید و فروش خودرو یا املاک، مبتنی بر تنظیم سند رسمی است. بنابراین کسی برگ برنده را در خصوص مالکیت یک ملک یا خودرو در دست دارد که سند رسمی مالکیت به نام او صادر شده است. (البته این امر تا زمانی اعتبار دارد که ادعای جعل در خصوص یک سند اثبات نشود.)

مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند

اگر چه ارزش تنظیم سند رسمی را نمی توان انکار نمود اما امروزه بسیاری از دعاوی مطرح شده در دادگستری ها در خصوص درخواست الزام به تنظیم سند رسمی می باشد. حال سوال این است که چرا برخی از افراد در مقابل تنظیم سند رسمی مقاومت می کنند و چگونه می توان مقاومت آن ها را درهم شکست؟ در مقاله مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند به مسائل حقوقی کاربردی در این خصوص خواهیم پرداخت..

چرا فروشنده از تنظیم سند خودداری می کند؟

وکیل الزام به تنظیم سند : اولین نکته ای که در مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند باید بگوییم آن است که در چنین شرایطی، همواره فروشنده ملک یا خودرو به عنوان خوانده دعوی شناخته می شود دوم اینکه مسائل مختلفی می تواند باعث شود تا فروشنده از انتقال مالکیت به صورت رسمی خودداری کند. برخی از این دلایل مانند بطلان معامله یا اقاله منطقی هستند و مورد توجه دادگاه قرار می گیرند اما برخی دیگر منطقی نبوده و دادگاه به آن ها توجهی ندارد.

تصور کنید ارزش ملک یا خودرو فروخته شده در قالب قولنامه یا مبایعه نامه در عرض چند روز به شدت افزایش یابد! مسئله ای که در چند سال اخیر به وفور مشاهده گردیده؛ در این صورت ممکن است فروشنده با درخواست مبلغ بیشتر از تنظیم سند رسمی خودداری کند. یا تصور کنید خریدار بخشی از ثمن معامله را پرداخت کرده است اما قادر به پرداخت مبلغ باقی مانده در مدت زمان مقرر نمی باشد. در این صورت باید چه کاری انجام داد؟

شاید تصور کنید در مثال های فوق، فروشنده حق دارد از انتقال سند خودداری کند اما قانون چنین اجازه ای را به او نمی دهد مگر اینکه با استفاده از شروط ضمن عقد، چنین حقی را برای خود ایجاد کرده باشد. به عنوان مثال: در قرارداد درج کند که اگر ثمن معامله در زمان مشخص پرداخت نگردد می تواند از خیار تاخیر در پرداخت ثمن استفاده کرده و معامله را فسخ نماید.

وکیل برای زمین خواری

وکیل برای زمین خواری و مجازات آن

وکیل زمین خواری ، مسلط به قوانین ملکی : اصطلاحاتی همانند زمین خواری یا مشاوره حقوقی و وکیل زمین خواری بیش از آنکه وجهه قانونی داشته باشند اصطلاحاتی عرفی بوده و در قانون مدنی تحت عناوین دیگری مورد بحث و بررسی واقع شده اند با این حال چون اصطلاح زمین خواری یک ریشه ذهنی در جامعه ایرانی دارد بهتر است به بررسی مواد قانونی تحت همین عنوان بپردازیم. وکیل متبحر و متخصص ملکی مطالب کاربردی ذیل را به شما ارائه می دهد.

زمین خواری به چه معناست؟

معنای لغوی زمین خواری با معنا و مفهوم حقوقی آن تفاوت بسیار زیادی دارد اما آن چیزی که برای ما حائز اهمیت است مفهوم حقوقی و غیر لغوی این اصطلاح رایج در زبان فارسی است. اصطلاح زمین خواری در قانون مجازات اسلامی و در بخش تعزیرات مورد بررسی گرفته است. باتوجه به دکترین حقوقی ماده قانونی ذیل در خصوص جرم زمین خواری جرم انگاری شده است.

وکیل برای زمین خواری

هر کس سعی کنداز طریق صحنه‌ سازی همانند

  • پی‌ کنی
  • دیوار کشی
  • تغییر حد فاصل
  • از بین بردن مرز
  • کرت‌ بندی
  • نهر کشی
  • حفر چاه
  • کاشتن نهال و درختان یا کشاورزی کردن و امثال آن
  • به تهیه آثار تصرف در زمین های کشاورزی اعم از:
  • کشت شده یا در شرف کشت
  • جنگل ها و مراتع ملی شده
  • کوهستان ها
  • باغ ها
  • قلمستان ها
  • منابع آب
  • چشمه‌سارها
  • انهار طبیعی
  • پارکهای ملی
  • تاسیسات کشاورزی
  • دامداری
  • دامپروری
  • کشت و صنعت و اراضی موات و بایر و سایر ‌اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت های وابسته به دولت یا شهرداری یا اوقاف و همچنین اراضی و املاک و موقوفات و محبوسات و اثلاث‌ باقیه که برای مصارف عام‌المنفعه اختصاص یافته اند یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرف یا ذیحق معرفی کردن خود یا دیگری،

مبادرت نماید یا‌ بدون اینکه از سازمان حفاظت محیط زیست یا مراجع ذیصلاح مجوز قانونی دریافت کرده باشد مبادرت به عملیاتی نماید که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی گردد یا‌اقدام به هر گونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد فوق نماید به یک ماه تا یک سال حبس محکوم می‌ گردد.

نکته: نکته ای که در این خصوص باید بدانید این است که ماده فوق صرفاً به دنبال ذکر برخی از مصادیق زمین خواری بوده است و بنابراین چنانچه فعل فردی خارج از مصادیق قانونی باشد باز هم می توان وی را به جرم زمین خواری محکوم نمود. همانطور که در بالا اشاره شد مصادیق جرم زمین خواری در قانون احصاء نشده و نظریه کارشناسان و نظر قاضی دادگاه نقش مهمی در پرونده های اینچنینی دارد است.

نحوه رسیدگی به جرم زمین خواری

با توجه به مواد قانون آیین دادرسی کیفری رسیدگی به این جرم در صلاحیت دادگاهی است که جرم در حوزه آن واقع شده و در خصوص زمین خواری نیز جرم در محلی واقع می شود که زمین مربوطه وجود دارد. در این صورت اگر تعداد متهمین سه نفر یا بیشتر باشند و دلایل و امارات قوی بر وقوع زمین خواری وجود داشته باشد قرار بازداشت صادر می شود. در صورت اثبات زمین خواری دادگاه موظف است حسب مورد به رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده به وضع سابق حکم نماید.

لازم به ذکر است که رسیدگی به این جرائم خارج از نوبت صورت می گیرد و مقام قضایی وظیفه دارد دستور توقف عملیات را تا زمان صدور حکم قطعی بدهد. شاکی می تواند بعد از اثبات جرم در خواست خلع ید، قلع بنا، قطع اشجار و رفع آثار تجاوز را بدهد. همچنین وی می تواند اجرت المثل زمان تصرف را نیز درخواست نموده و مجرمین را به پرداخت تمام خسارات محکوم نماید. دقت کنید که رسیدگی به جرم زمین خواری در دادگاه کیفری و رفع آثار مربوط به زمین خواری در دادگاه حقوقی پیگیری می شود.

وکیل متخصص فروش ملک مشاع

وکیل فروش ملک مشاع  , وکیل پایه یک دادگستری : یکی از چالش برانگیزترین مسائل حقوقی که ممکن است در زندگی هر فرد به وجود آید و وی را ملزم نماید تا به وکیل فروش ملک مشاع مراجعه نماید تقسیم ملک مشاع و فروش احتمالی آن برای تعیین سهم خود است. فروش ملک مشاع در اغلب موارد راه ‌حل نهایی برای تعیین سهم هر کدام از وراث ماترک خواهد بود و بیشتر هم در خصوص اموال غیر منقول مطرح می‌شود با این حال فروش ملک مشاع در زندگی روز مره و بدون اینکه در قالب ارث باشد نیز امکان مطرح شدن دارد و یا حتی می تواند شامل اموال منقول همانند خودرو، جواهرات و… باشد. با توجه به اینکه بسیاری از مردم جامعه با جزئیات مربوط به ملک مشاعی آشنا نیستند. ابتدا وکیل ملکی متخصص ، تعریف مختصری از مال مشاع ارائه و سپس به چگونگی فروش آن خواهد پرداخت.

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع به زبان ساده ملکی است که یک یا چند نفر به صورت مساوی یا با میزان سهم متفاوت مالک آن هستند و در واقع در آن مال با یکدیگر شریک هستند. قوانین عمومی حاکم بر مالکیت در حقوق مدنی شامل ملک مشاع نیز می گردد لکن در خصوصی شراکت و ملک مشاع قواعد دیگری هم وجود دارد که باعث می شود ملک مشاع در یک مبحث جداگانه از سایر املاک مورد بررسی قرار گیرد. در ادامه به نحوه تقسیم مال مشاعی و فروش ملک مشاع در حالت های مختلف خواهیم پرداخت.

وکیل متخصص فروش ملک مشاع

تقسیم و فروش ملک مشاع

آن چه که باعث می شود یک مسئله حقوقی با عنوان فروش ملک مشاع مطرح شود چیزی نیست جز تقسیم ملک و اینکه یکی از طرفین یا همه ی آن ها قصد دارند سهم خود را از ملک مشخص یا در اصطلاح حقوقی افراز نمایند تا بتوانند به عنوان مالک بی چون و چرای بخشی از ملک شناخته شوند. (افراز در واقع تعیین سهم و جداسازی آن از سهم سایر شرکاست بدین صورت که تعیین می گردد یک شخص مالک چه میزان از مال مورد نظر است و می تواند به صورت شخصی و قانونی در آن دخل و تصرف کند)

با توجه به مشکلات بسیار زیادی که در خصوص افراز مال مشاع به وجود می آید اغلب افراد ترجیح می دهند به وکیل فروش ملک مشاع مراجعه نموده و جریان پرونده را به او بسپارند. اصولاً اختلافات زمانی اوج می‌گیرد که یکی از طرفین خواستار تعیین سهم و دریافت آن می شود اما یک یا چند نفر دیگر ترجیح می‌ دهند ملک به صورت مشاع باقی مانده و آن رادر وضعیت فعلی حفظ کنند؛ در این صورت قوانین ویژه ای برای جلوگیری از تضییع حقوق هر کدام از طرفین وضع شده است.

فروش ملک مشاع در صورت توافق شرکا

اگر کسانی که به صورت مشاع صاحب یک ملک هستند در خصوص فروش آن و تقسیم سهم به توافق برسند باید در مورد اینکه ملک مورد نظر چگونه تقسیم شود و یا اینکه کدام بخش از ملک به چه کسی واگذار گردد نیز توافق نمایند. اگر طرفین به صورت قطعی خواستار تعیین سهم به صورت مساوی باشند بهترین راه حل ممکن فروش ملک مشاع و دریافت مبلغ حاصل از فروش به صورت عادلانه توسط هر یک از طرفین است اما در مواردی قانونگذار حقوقی را برای فردی که خواستار فروش ملک مشاع نیست در نظر گرفته است تا در خرید سهم شریک خود نسبت به سایرین اولویت داشته باشد در اطلاح حقوقی این حق را شفعه می نامند که دارای قواعد خاص خود و شامل انواع ملک مشاع نمی شود.

فروش ملک مشاع در صورت عدم توافق شرکا

اگر طرفین در خصوص فروش ملک مشاع به توافق نرسند فرد یا افرادی که خواستار فروش ملک هستند باید به اداره ثبت ، محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست افراز نمایند. کارشناسان این اداره مبادرت به بررسی ملک مورد نظر کرده و در مورد امکان صدور گواهی افراز یا عدم افراز تصمیم گیری می نمایند. این گواهی در نهایت می تواند تعیین کند که آیا طرفین می توانند بدون فروش ملک مشاع، مالک بخشی از آن به عنوان سهم خود شوند یا اینکه صرفاً از طریق فروش ملک است که می توانند به صورت عادلانه آن را تقسیم نمایند.

وکیل خلع ید ، مسلط به قوانین جدید

وکیل متخصص خلع ید ، بهترین در تهران : کی از دعاوی حقوقی که در خصوص مالکیت و حق تصرف در ملک غیر منقول مطرح می گردد دعوی خلع ید است وکیل متخصص خلع ید به کسی گفته می شود که با توجه به مطالعات گسترده و تجربه بسیار زیاد در عرصه وکالت توانایی دفاع از پرونده خلع ید را داشته باشد. اصولاً این دعاوی در خصوص املاکی مطرح می گردد که صاحبان آن ها برای مدت طولانی در خارج از کشور بوده اند اما در سایر شرایط دیگر هم ممکن است مطرح شود.

اگر شما نیز با چنین مسئله ای مواجه شده اید گذشته از این که در مقام خواهان هستید یا خوانده، بهتر است با وکیل متخصص ملکی مشورت نموده و در صورت نیاز، پیگیری جریان پرونده را به وی بسپارید. بهترین وکیل خلع ید تهران مطالب مهم و کاربردی را در این خصوص به شما ارائه می دهد. پیشنهاد می دهیم برای درک بهتر این موضوع تا پایان مقاله ما را همراهی نمایید.

خلع ید چیست ؟

حقوق مدنی جمهوری اسلامی ایران، خلع ید را در دو دسته مجزا تعریف نموده است. دسته اول به تعریف خلع ید به معنای اخص می پردازد و در دسته دوم، مصادیق خلع ید در معنای اعم را بیان می نماید. با توجه به این توضیح کوتاه می توان خلع ید در معنای اخص و آنچه که مد نظر این مقاله است را به صورت ذیل تعریف نمود:

وکیل خلع ید

خلع ید عبارت است از درخواست رفع تصرف غاصب از مال غیر منقول توسط مالک بلامنازع ملک مورد نظر!

در تعریف فوق چند نکته نهفته است که خلع ید به معنای اخص را از مصادیق خلق ید به معنای اعم متمایز می کند. مصادیق خلق ید در معنای اعم عبارت است از تخلیه ید و رفع تصرف عدوانی. تخلیه ید اصولاً مشتمل بر یک قرارداد صحیح است که سابقاً اجازه تصرف را به فرد داده است مانند: قرارداد اجاره و علاوه بر آن طرح دعوی تخلیه ید در خصوص اموال منقول نیز وجود دارد. دعوی تصرف عدوانی نیز ممکن است در خصوص عین یک مال مطرح نشود و به منفعت آن اشاره داشته باشد و در این خصوص نیز سبق تصرف کافیست و نیازی به اثبات مالکیت نیست.

وکیل متخصص خلع ید

بنابراین اگر فردی به صورت غاصبانه بر ملک شما تصرف یافته است می توانید دعوی خلع ید را علیه وی مطرح کنید. در این صورت نیاز است تا مالکیت خود را بر ملک مورد نظر اثبات نمایید و اگر سندی دال بر مالکیت شما وجود ندارد از شیوه های قانونی برای اثبات مالکیت خود استفاده نمایید. در هر صورت باید بدانید که دعوی خلع ید زمانی از جانب دادگاه پذیرفته می شود که مالکیت شما به صورت رسمی و قانونی بر ملک مورد نظر اثبات گردد.

در صورتی که سند قانونی مالکیت را در اختیار ندارید ابتد دعوی اثبات مالکیت را در دادگاه مطرح کنید و بعد از به نتیجه رسیدن آن می توانید مبادرت به طرح دعوی خلع ید نمایید. پس از آن هم امکان طرح سایر دادخواست های حقوقی همچون درخواست قلع و قمع، تخریب، اجرت المثل ایام تصرف و مانند آن ها را دارید تا کلیه حقوق خود را از فرد غاصب مطالبه نمایید.

وکیل تصرف عدوانی ، ۱۰۰ % متخصص

وکیل تصرف عدوانی , بهترین در غرب تهران : مسائل حقوقی مربوط به حوزه ملک و املاک بسیار زیاد و پیچیده هستند. شباهت اغلب دعاوی در این عرصه به یکدیگر باعث گردیده تمایز میان آن ها بسیار دشوار شود بنابراین تنظیم یک دادخواست حقوقی مناسب و اصولی و متناسب با موضوع نیازمند دریافت مشاوره حقوقی یا مراجعه به وکلای متبحر در زمینه ملک و املاک می باشد. وکیل تصرف عدوانی فردی است که می تواند شما را در زمینه تنظیم دادخواستهای مرتبط با این موضوع یاری نموده و یک جریان صحیح را در دادگاه های حقوقی یا کیفری دنبال نمایید.

اگر شما نیز با چنین مسئله ای مواجه شده اید پیشنهاد می کنیم حتماً به وکیل متخصص ملکی مراجعه نموده و ضمن دریافت مشاوره اصولی در این زمینه پیگیری پرونده را به وی بسپارید.

تصرف عدوانی به چه معناست؟

تصرف با واژه مالکیت تفاوت دارد؛ در این خصوص می توان به ملک استیجاری اشاره نمود. در یک ملک استیجاری فردی که مستاجر قلمداد می شود به عنوان متصرف شناخته شده و در عین حال که مالک عین نیست تا پایان قرارداد اجاره مالک منفعت می باشد. تصرف عدوانی نیز بیشتر در خصوص املاک استیجاری مطرح می شود هر چند تنها به این مورد محدود نمی شود.

وکیل تصرف عدوانی

بدین صورت که معمولاً موجر خارج از قانون و قرارداد اجاره، بخشی از ملک استیجاری یا تمام ملک که باید در تصرف مستاجر باشد را مورد استفاده قرار می دهد. در چنین شرایطی دعوی تصرف عدوانی تحقق می یابد؛ به عنوان مثال تصور کنید صاحب یک ملک آن را به همراه پارکینگ اجاره داده است اما مستاجر پس از سکونت در ملک استیجاری متوجه می شود که مالک بخشی از پارکینگ را برای قرار دادن اسباب و اثاثیه خود مورد استفاده قرار می دهد. این شرایط ممکن است مستاجر را جهت استفاده از پارکینگ با دشواری رو به رو کند و یا حتی کوچکترین مسئله ای در خصوص استفاده از پارکینگ ایجاد نکند. در هر صورت وی حق دارد با دعوی رفع تصرف عدوانی از دادگاه درخواست نماید صاحب ملک را ملزم جمع آوری وسایل خود از پارکینگ نماید.

شرایط تحقق دعوی تصرف عدوانی

تصرف عدوانی شباهت بسیار زیادی به دعوی خلع ید دارد اما با توجه به شرایط ویژه ای که در قانون مدنی برای تحقق آن نهفته است می توان این دعوی را از دعاوی مشابه متمایز نمود. شرایط تحقق دعوی رفع تصرف عدوانی عبارتند از:

  • دعوی تصرف عدوانی صرفاً در خصوص اموال غیر منقول همانند زمین، خانه، آپارتمان، فروشگاه های تجاری و مواردی از این قبیل مطرح می‌شود اما دعوی خلع ید علاوه بر اموال غیر منقول ممکن است در خصوص اموال منقول همانند خودرو و اسباب و اثاثیه منزل نیز صورت گیرد.
  • برای طرح دعوا تصرف عدوانی نیازی به اثبات مالکیت نیست و تنها اینکه فرد در تصرف خود نسبت به متصرف عدوانی مقدم باشد کفایت می کند این در حالی است که در دعوی خلع ید اثبات سبق تصرف لزومی ندارد و فرد باید مالکیت خود نسبت به اصل مال یا منفعت آن را اثبات نماید.

وکیل ابطال مبایعه نامه ۱۰۰% حرفه ای

وکیل ابطال مبایعه نامه : شرایط صحت قراردادها حکم می کند هر نوع قراردادی که مشمول شرایط ذیل نباشد قابلیت ابطال را خواهد داشت. حال در برخی از موارد ممکن است یکی از طرفین درخواست ابطال عقد و مبایعه نامه را داشته باشد اما طرف مقابل ابراز نماید که عقد کاملاً صحیح بوده و محلی برای ابطال ندارد. در این شرایط است که باید به وکیل متخصص ملکی مراجعه نمود تا بتوان به بهترین شکل ممکن از حق و حقوق خود دفاع کرد. در ادامه وکیل ابطال مبایعه نامه در خصوص بررسی شرایط صحت قراردادها و همچنین شرایط ابطال مبایعه نامه مطالبی را به شما ارائه می کند.

شرایط صحت مبایعه نامه

مبایعه نامه در واقع بیع است و بیع نیز در لغت به معنای فروختن چیزی در قبال دریافت ثمن یا مبلغی پول است. بنابراین شرایط صحت مبایعه نامه نیز از شرایط صحت عقد بیع پیروی می کند. این شرایط عبارتند از:

  • طرفین معامله باید در زمان انجام بیع قصد و رضا داشته باشند.
  • طرفین باید اهلیت انجام معامله را داشته باشند.
  • موضوع معامله باید مشخص باشد و طرفین بر سر خرید یا فروش یک کالا یا خدمتی خاص توافق کرده باشند.
  • جهت معامله نیاز به ابراز ندارد اما اگر اعلام گردید باید مشروعیت لازم را از حیث قوانین ملی و متون فقهی داشته باشد.

وکیل متخصص ابطال مبایعه نامه

وکیل متخصص ابطال مبایعه نامه

عدم رعایت برخی از این قوانین در زمان امضای عقد یا پذیرش آن منجر به عدم نفوذ معامله می گردد اما برخی دیگر باعث می شوند معامله صورت گرفته از همان اول باطل اعلام شود و آثار آن نیز به قبل از وقوع عقد باز می گردد.

چه زمانی می توان مبایعه نامه را باطل نمود؟

همانطور که در بند اخیر اشاره شد عدم وجود برخی از شرایط صحت معاملات در زمان عقد قرارداد، باعث می شود شرایط ابطال معامله فراهم گردد. این موارد عبارتند از:

  • اگر قصد و رضایت یکی از طرفین به قدری مخدوش باشد که عملاً هیچ گونه نقشی در پذیرش قرارداد نداشته باشد. به عنوان مثال:امضای مبایعه نامه به علت اکراه و فشار طرف مقابل باعث عدم نفوذ معامله می شود اما پذیرش معامله توسط فردی که در خواب است یا در حالت مستی قرار دارد هرگز قابل اصلاح نخواهد بود. به عنوان مثال زمانی که فرد در خواب عمیق است اثر انگشت او را زیر قرارداد نهند.
  • اهلیت نیز به معنای رشید بودن برای انجام معامله است. فردی که به سن قانونی نرسیده و یا سفیه است باید با کمک نماینده قانونی یا قضایی خود مبادرت به تنظیم قرارداد و مبایعه نامه نماید. حال اگر شخص بدون کمک نماینده خود این کار را انجام دهد دو حالت پیش می آید یا اینکه وی صغیر و کم سن و سال است طوری که شرایط معامله را به هیچ وجه درک نمی کند که در این حالت باید ابطال معامله را درخواست نمود یا اینکه فرد به سنی رسیده است که برخی از جهات و کم و کیف معامله را تشخیص دهد. معامله این شخص غیر نافذ است و اگر توسط نماینده قانونی یا قضایی تایید شود معامله نیز صحیح خواهد بود.
  • اگر مال موضوع معامله در زمان عقد تلف شده باشد یا کلاً وجود خارجی نداشته باشد باز هم می توان ابطال معامله را از دادگاه درخواست نمود. چنانچه موضوع معامله بعد از عقد بیع تلف شود می توان مثل یا ثمن معامله را مطالبه کرد و معامله به این دلیل ابطال نمی شود. بنابراین معین نبودن موضوع معامله نیز ممکن است منجر به عدم نفوذ یا بطلان آن گردد.
  • باتوجه به قوانین داخلی بیان کردن جهت معامله در زمان وقوع عقد ضرورت ندارد. به طور مثال:اگر شما سی کیلو انگور را از یک باغدار خریداری کرده اید لازم نیست بگویید که قصد شما تهیه شراب بوده اما اگر این مورد را بیان نمودید در واقع شرایط ابطال معامله را فراهم کردید. چرا که جهت معامله برخلاف شرع و قانون ایران می باشد.
  • نکته حائز اهمیت در این زمینه شروط مندرج در مبایعه نامه است. در تنظیم مبایعه نامه ممکن است شرایط خاصی پیش بینی شود که وقوع بیع بر پایه آن ها استوار باشد. بهتر است بدانید که تمامی این موارد در فصل خیارات بررسی می شوند و صرفاً به فسخ معامله منتهی خواهند شد. بنابراین اطلاق ابطال معامله بر آن ها سندیت نداشته و آثار آن ها نیز صرفاً نسبت به آینده و از زمان وقوع انحراف از شرط است.