بایگانی دسته ی امور ملکی

نکاتی درباره الزام به فک رهن با وکیل فرنیان فر :

فک رهن چیست؟

دعوای الزام به فک رهن در سه حالت قابل تصور می باشد.

فرض اول

ممکن است شخصی ملک خود را بابت بدهی و یا وامی که از بانک یا سایر اشخاص دریافت کرده است در رهن قرار داده باشد.
در مواردی که شخص وام گیرنده که اصطلاحاً به وی راهن گفته می شود تمامی اقساط و بدهی خود را می‌پردازد.
اما طلبکار (بانک یا هر شخص دیگر) ملک را فک رهن نمی کند می توان دادخواست الزام به فک رهن را مطرح نمود .

فرض دوم

حالت دیگر زمانی است که مالک؛ ملک در رهن خود را با مبایعه نامه عادی به دیگری منتقل می‌کند. و متعهد شود که تا زمان تنظیم سند رسمی ملک را از رهن خارج کند. ولی در موعد مقرر موفق به این کار نمی شود.
در این مورد خریدار که بابت خارج نشدن ملک از رهن زیان می‌بیند می‌تواند طی دعوای الزام به فک رهن برای احقاق حق خود اقدام نماید.

فرض سوم

حالت سومی هم وجود دارد و آن زمانی است. که بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت، ملک در رهن بانک قرار گرفته و سازنده متعهد شده باشد. که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند.

در چنین مواردی نیز مالک و یا هر ذی نفع دیگری می‌تواند علیه سازنده درخواست الزام به فک رهن را تقدیم مرجع قضایی کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

از آنجا که فک رهن در خصوص املاک غیر منقول قابل طرح است. و مطابق قانون کلیه دعاوی راجع به اموال غیر منقول باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود . در نتیجه دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن دادگاه محل وقوع ملک در رهن است.

طرفین دعوا

در دعوای نکاتی درباره الزام به فک رهن خواهان شخصی است. که خواستار فک رهن می باشد. خوانده عبارت است از شخصی که قانوناً و یا بر اساس یک قرارداد متعهد به فک رهن شده است و نیز مالک رسمی ملک می باشد.

اگر تعهد فک رهن بر عهده شخصی غیر از بانک مرتهن باشد. اکثر محاکم معتقدند که نیازی به نام بردن از بانک به عنوان احد از خوانندگان نیست. و دادخواست صرفاً به طرفیت متعهد و مالک باید طرح شود. اما برخی با این نظر مخالف هستند و معتقدند باید نام مرتهن نیز به عنوان یکی از خوانندگان مطرح شود.

نحوه اجرای رای

در صورتی که محکوم علیه ، ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ اجراییه از اجرای حکم خودداری کند طبق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی محکوم له می تواند از دادگاه توقیف اموال محکوم علیه و فروش آن اموال را تقاضا کند. و از محل فروش اموال محکوم علیه فک رهن انجام می‌شود.

در صورتی که محکوم علیه اموالی نداشته باشد محکوم له خود می تواند اقدام به پرداخت بدهی محکوم علیه به طلبکار و فک رهن کند و سپس بدون آنکه نیاز به حکم جدیدی از دادگاه باشد از طریق اجرای احکام مدنی نسبت به توقیف اموال محکوم علیه و یا جلب وی جهت پرداخت مبالغ واریز شده بابت فک‌رهن اقدام نماید .

اگر محکوم له نزد خود مبلغی به عنوان ثمن داشته باشد که متعلق به محکوم علیه است می‌تواند بدون نیاز به حکم جدید از مبلغ مذکور کسر نموده و هزینه‌های فک رهن را پرداخت کند.

نکاتی مهم درباره الزام به فک رهن

1. نکاتی درباره الزام به فک رهن می تواند به استناد قرارداد بیع و یا قرارداد مشارکت در ساخت و امثال آن باشد.
2. خواسته الزام به فک رهن باید به صورت صریح در دادخواست ذکر شود نمی‌توان به ذکر عناوینی همچون الزام به رفع موانع انتقال سند رسمی اکتفا کرد.
3. اگر شخصی طی یک قرارداد تعهد به فک رهن ملک نموده باشد. و با وجود حکم دادگاه امکان فک رهن فراهم نشود. محکوم له می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.
   به عنوان مثال: اگر طی یک قرارداد مشارکت در ساخت سازنده و یا مالک متعهد به فک رهن ملک شده باشد. و با وجود حکم قطعی امکانِ فک رهن میسر نگردد متعهدله می تواند اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نماید.
4. باید توجه داشت در صورتی که ملکی در رهن باشد نمی‌توان الزام مالک به تنظیم سند رسمی آن ملک را درخواست کرد. در این خصوص رویه‌ دادگاه ها متفاوت است. برخی از محاکم معتقدند ابتدا دادخواست الزام به فک رهن باید تقدیم شود. و پس از فک رهن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ارائه شود.
   اما برخی دیگر از محاکم تقدیم همزمان دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سندرسمی را می‌پذیرند.
5. از آنجا که خواسته‌های فک رهن ، اخذ پایانکار و اخذ صورت مجلس تفکیکی همگی مقدمات تنظیم سند رسمی و دارای منشاء واحدی هستند می‌توانند در یک دادخواست به صورت همزمان مطرح شوند.
6. اگر شخصی نسبت به اصل در رهن بودن ملک شکایت داشته باشد و معتقد باشد که سند رهنی به صورت غیرقانونی تنظیم شده است باید دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح کند و نیازی به طرح دادخواست فک رهن نیست.
7. اگر شخصی قبل از اینکه دعوای فک رهن را مطرح کند بدهی متعهد به مرتهن را بدون اذن وی پرداخت کند امکان مراجعه به مدیون و دریافت مبلغ پرداختی جهت فک رهن را ندارد.
8. برخی از محاکم که در اقلیت هستند. معتقدند فک رهن از مقدمات و لوازم تنظیم سند رسمی است. و صرف دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی جهت الزام وی به فک رهن کافی است و نیازی به طرح دادخواست جداگانه تحت عنوان الزام به فک رهن نیست .
   اما اکثریت محاکم با این نظر مخالف بوده و قائل به تقدیم دادخواست فک رهن به صورت مستقل هستند.
9. مواردی که فروش ملک با اجازه مرتهن صورت گرفته و در صورتی که خریدار ملک پس از خرید بتواند رضایت مرتهن (طلبکار) را برای تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن جلب کند دیگر نیازی به طرح دعوای الزام به فک رهن به عنوان مقدمه انتقال سند نیست. در چنین حالتی پس از کسب رضایت مرتهن دادگاه حکم الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر می‌کند و مالکیت ملک بدون فک رهن به محکوم له منتقل می شود .
10. دادخواست الزام به فک رهن نسبت به ملکی که در بازداشت است بلامانع است و مغایر با ماده ۵۶ قانون اجرای احکام نمی باشد.

وکیل الزام به فک رهن

همانطور که ملاحظه کردید نکاتی درباره الزام به فک رهن همانند سایر دعاوی حقوقی از حساسیت بالایی برخوردار است و اشکالی کوچک در پرونده ممکن است خسارات مالی فراوانی را برای شخص به دنبال داشته باشد.

در چنین شرایطی بهتر است که از مشورت با وکیل متخصص امور ملکی غافل نبوده و از از تجربیات وی در این زمینه بهره ببرید.
درصورت نیاز به وکیل امور ملکی می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکیل فرنیان فر تماس حاصل نمایید.

نکاتی در خصوص مشارکت در ساخت + دانستنی های مهم : قرارداد مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای متداول در شرکت های پیمان کاری با افرادیست که صاحب ملک و زمین در بافت های فرسوده هستند. این قرارداد علاوه بر مزایای فراوانی که برای صاحب ملک و شرکت های پیمانکاری به دنبال دارد با مزایای زیادی برای جامعه نیز همراه خواهد بود. در ادامه پس از بررسی مزایای قرارداد مشارکت در ساخت توسط وکیل متخصص ملکی به بررسی نکاتی مهمی در این خصوص می پردازیم.

مزایای قرارداد مشارکت در ساخت

این موضوع را با یک مثال ساده و کاربردی تشریح می کنیم؛ تصور کنید شما صاحب یک زمین بزرگ در بافت فرسوده شهر هستید. یک خانه ویلایی و کلنگی نیز در این زمین وجود دارد و شما نیز در همین خانه زندگی می کنید. زمین مورد نظر پتانسیل ساخت یک ساختمان ده طبقه و دو واحدی با تمام امتیازات ممکن از جمله پارکینگ و حتی حیاط را هم دارد.

قطعاً ساخت یک آپارتمان ده طبقه و دو واحدی بودجه زیادی می طلبد. اگر هم بخواهید یک ساختمان دو یا سه طبقه بنا کنید از تمام پتانسیل زمین بهره مند نشده اید و این امر شما را از منافع آینده محروم می کند. در این شرایط می توانید به قرارداد مشارکت در ساخت فکر کنید. زمین از شما و هزینه های ساخت یک ساختمان ده طبقه و دو واحدی از شرکت پیمانکاری
در این مورد می توان به مزایای ذیل توجه نمود:

• شما به عنوان مالک زمین، مالک تعدادی واحد آپارتمانی خواهید شد و در نهایت می توانید با فروش و یا رهن و اجاره آن ها، سود بسیاری را به دست آورید.
• شرکت پیمانکاری نیز در ارزش ریالی واحدهای ساخته شده شریک است و این شراکت به صورت درصدی محاسبه می شود. به عنوان مثال در ارزش ریالی 40 درصد از ارزش کل ساختمان شریک است. حال ممکن است این میزان را به صورت وجه نقد دریافت کند یا اینکه در نهایت مالک تعداد مشخصی از واحدهای آپارتمان گردد.
• افزایش واحدهای آپارتمانی در زمانی که جمعیت متقاضی برای اجاره مسکن بالاست به کاهش قیمت املاک استیجاری منجر شده و شرایط سکونت را برای مستاجران فراهم می کند. بنابراین جامعه نیز از مشارکت در ساخت بهره مند خواهد شد.

نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت

1. محاسبه سود هر یک از طرفین مبتنی بر تغییرات قیمت مسکن در بازار و همچنین نرخ تورم است.
2. محاسبه هزینه ها براساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص در یک شهر خاص صورت می گیرد.
3. سهم مالک و شرکت پیمانکاری از 50 درصد تعیین می شود.
4. ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه قبل از شروع کار محاسبه می شود.
5. توافق طرفین و عرف جامعه، دو رکن مهم در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت هستند.
6. شرکت پیمانکاری باید محل مناسبی را برای اسکان مالک زمین و خانواده او فراهم کند یا وجه نقدی را به آن ها پرداخت کند تا در مدت زمان ساخت بتوانند مسکنی تهیه نمایند.
7. در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت از تعیین داور غافل نشوید. این کار شما را از حضور در دادگاه و اتلاف وقت معاف می کند.
8. وظایف، تعهدات و حقوق هرکدام از طرفین را به صورت واضح درج نمایید.
9. با توجه به اینکه برخی از شرکت های پیمانکاری دارای مالکیت حقوقی هستند پیش از انعقاد قرارداد از اعتبار شرکت مربوطه مطمئن شوید.
10. در شرکت های حقوقی باید تمام مراحل عقد قرارداد همراه با امضای رسمی و مهر شرکت با توجه به اختیارات موجود در اساسنامه صورت گیرد.
11. حق فسخ قرارداد را در صورت عدم اجرای تعهدات هر کدام از طرفین تعیین کنید.
12. چک معتبر بهتر از سفته است. در این قراردادها سعی کنید از چک های بانکی استفاده کرده و در حد امکان نیز، چک های مربوطه بر عهده بانک های معتبر باشند تا موسسات اعتباری!
13. حتماً در یک بازه زمانی مشخص، گزارش تکمیل کار را از شرکت سازنده دریافت کنید.
14. اگر فردی قرار است به نمایندگی از شما، نسبت به امور اجرایی شرکت پیمانکاری نظارت نماید نام او را در قرارداد مربوطه درج نمایید.
15. در صورت فوت مالک زمین، ورثه او موظف به ادامه پروژه خواهند بود.
16. اگر زمان ساخت و ساز طبق قرارداد خاتمه یابد اما پروژه تکمیل نباشد نمی توان قرارداد را فسخ کرد مگر اینکه حق فسخ به این دلیل در قرارداد درج شده باشد.
17. در اجرای این پروژه ها، تعیین و دریافت ضمانت از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.

مشاوره حقوقی و شرایط فروش ملک مشاع یکی از مهمترین دعاوی مطرح شده در دادگاه های حقوقی و همچنین یکی از مهمترین مباحثی که در حقوق مدنی مورد توجه قرار می گیرد فروش ملک است. املاک مشاعی با توجه به اینکه مالکیت واحد و اختصاصی ندارند و اصولاً با چالش های زیادی هم مواجه هستند نسبت به املاک مفروز افت قیمت بیشتری داشته و چنانچه فی مابین مالکین در خصوص فروش توافق صورت نگیرد از طریق مزایده به فروش می رسند . البته فروش ملک مشاع نیز به همین راحتی امکان پذیر نیست و لازم است برخی مراحل اداری و قانونی سپری شود تا ملک مشاع در مرحله فروش قرار گیرد. این مبحث را در ادامه تشریح خواهیم کرد. با وکیل فرنیان فر همراه باشید..

مرحله اول فروش ملک مشاع و افراز ملک

در مرحله اول باید درخواست تقسیم ملک داده شود چرا که اصولاً ملک مشاع به ملکی گفته می شود که حداقل دو نفر در جزء جزء آن سهیم هستند. ممکن است تعداد سهم ها بیشتر یا کمتر باشد ؛ به عنوان مثال یک فرد دارای دو دانگ و دیگری دارای چهار دانگ باشد اما این امر باعث نمی شود تا فردی که سهم بیشتری دارد در ملک تصرف بیشتری را برخلاف میل شریک خود داشته باشد .

برخی از املاک مشاعی هستند اما امکان تقسیم مال به خوبی فراهم است و نیازی به مراجعه به واحدهای اداری و حقوقی نیست. این افراد صرفاً باید برای تقسیم مال و دریافت سند اختصاصی به اداره ثبت مراجعه کنند اما در اغلب موارد، مال مشاعی دارای شرایط یکسان نیست و این امر به معنای غیر قابل افراز بودن آن ملک است. برای اینکه یک ملک به صورت غیرقابل افراز معرفی گردد باید کارشناس واحد ثبتی این نظریه را اعلام نماید.

مرحله دوم و درخواست فروش ملک مشاع

در مرحله دوم و زمانی که واحد ثبت نظریه عدم افراز را صادر کرد طرفین می توانند با توافق یکدیگر مبادرت به تقسیم سهم کنند؛ به عنوان مثال می توانند بخش خاصی از ملک را به یک شریک و بخش دیگر را به شریک دیگر واگذار نمایند. حال اگر یکی از شرکا از این تقسیم متضرر گردید می توان در قبال این ضرر به میزان لازم وجه نقد به او پرداخت کرد.

در برخی از موارد نمی توان قضیه را با توافق و تراضی حل نمود که لازم است درخواست فروش ملک مشاع داده شود. در این صورت ملک به فروش می رسد و سهم هرکدام از وجه نقدی که در نتیجه فروش ملک حاصل شده است پرداخت می شود. حتی ممکن است برخی از شرکا با فروش مال مخالف باشند. در این صورت اگر به توافق لازم در این زمینه دست پیدا نکنند دادگاه به درخواست فروش ملک مشاع از جانب یکی از شرکا نیز رسیدگی می کند و در نهایت دستور فروش ملک مشاع را صادر می نماید .

مرحله چهارم فروش ملک مشاع و حق شفعه

وکیل ملکی : اگر ملک مربوطه تنها دو نفر مالک داشته باشد و یکی از آن ها درخواست فروش ملک مشاع را داشته باشد طرف مقابل می تواند از حق شفعه استفاده کرده و ملک را خریداری کند البته مشروط بر اینکه قیمت مورد نظر از قیمت تعیین شده در مزایده کمتر نباشد. بنابراین اگر فردی غیر از شرکا حاضر به خرید ملک مشاع یا سهم مشاعی با قیمت بیشتر باشد دیگر نمی توان از حق شفعه استفاده کرد و ملک را با قیمت کمتر خریداری نمود مگر اینکه درخواست کننده فروش ملک مشاع به قیمت پیشنهادی از جانب شریک خود رضایت دهد .

ضمن اینکه اعمال حق شفعه نیز دارای شرایطی است که در ماده 808 قانون مدنی توضیح داده شده است ؛ همچنین در قسمت های دیگر این وب سایت نیز حق شفعه به صورت مفصل توضیح داده شده است .

فروش ملک مشاع و معامله فضولی

در برخی از موارد ممکن است فروش ملک مشاع مصداق بارز یک معامله فضولی باشد. اگر نمی دانید معامله فضولی چیست به ادامه مطلب دقت کنید. اگر ملکی دارای سه مالک به صورت شراکتی است یک ملک مشاع می باشد. حال تصور کنید که یکی از این شرکا ملک مربوطه را به یک فرد دیگر بفروشد. در واقع وی صرفاً سهم خود را نفروخته است بلکه تمام ملک را فروخته است. این معامله یک معامله فضولی است و اعتبار آن به رضایت سایر شرکا بستگی دارد .

اگر شرکای فوق به معامله فضولی رضایت دهند در واقع آن را تنفیذ نموده که در اینجا آثار یک معامله واقعی و صحیح را دارد اما اگر یکی از آن ها معامله را رد کند ، معامله باطل شده و نمی توان به آن ترتیب اثر داد. اینجاست که می گویند معامله فضولی غیر نافذ است و اثر حقوقی ندارد. البته این معامله می تواند نسبت به سهم فروشنده صحیح باشد اما اگر خریدار متوجه شود که معامله فضولی بوده و اکنون صرفاً در خصوص سهم یکی از آن ها صحیح است می تواند تمام معامله را فسخ کند یا صرفا نسبت به همان میزان از سهم آن را قبول کند .

برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص معامله فضولی و آثار آن می توانید به قسمت های دیگر وب سایت ( در زمینه معامله فضولی ) مراجعه نموده و اطلاعات کاملی در خصوص این موضوع کسب نمایید همچنین می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکیل فروش ملک مشاع در تماس باشید .

وکیل زمین خواری ، مسلط به قوانین ملکی : اصطلاحاتی همانند زمین خواری یا مشاوره حقوقی و وکیل زمین خواری بیش از آنکه وجهه قانونی داشته باشند اصطلاحاتی عرفی بوده و در قانون مدنی تحت عناوین دیگری مورد بحث و بررسی واقع شده اند با این حال چون اصطلاح زمین خواری یک ریشه ذهنی در جامعه ایرانی دارد بهتر است به بررسی مواد قانونی تحت همین عنوان بپردازیم. وکیل متبحر و متخصص ملکی مطالب کاربردی ذیل را به شما ارائه می دهد.

زمین خواری به چه معناست؟

معنای لغوی زمین خواری با معنا و مفهوم حقوقی آن تفاوت بسیار زیادی دارد اما آن چیزی که برای ما حائز اهمیت است مفهوم حقوقی و غیر لغوی این اصطلاح رایج در زبان فارسی است. اصطلاح زمین خواری در قانون مجازات اسلامی و در بخش تعزیرات مورد بررسی گرفته است. باتوجه به دکترین حقوقی ماده قانونی ذیل در خصوص جرم زمین خواری جرم انگاری شده است.

هر کس سعی کنداز طریق صحنه‌ سازی همانند

• پی‌ کنی
• دیوار کشی
• تغییر حد فاصل
• از بین بردن مرز
• کرت‌ بندی
• نهر کشی
• حفر چاه
• کاشتن نهال و درختان یا کشاورزی کردن و امثال آن
• به تهیه آثار تصرف در زمین های کشاورزی اعم از:
• کشت شده یا در شرف کشت
• جنگل ها و مراتع ملی شده
• کوهستان ها
• باغ ها
• قلمستان ها
• منابع آب
• چشمه‌سارها
• انهار طبیعی
• پارکهای ملی
• تاسیسات کشاورزی
• دامداری
• دامپروری
• کشت و صنعت و اراضی موات و بایر و سایر ‌اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت های وابسته به دولت یا شهرداری یا اوقاف و همچنین اراضی و املاک و موقوفات و محبوسات و اثلاث‌ باقیه که برای مصارف عام‌المنفعه اختصاص یافته اند یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرف یا ذیحق معرفی کردن خود یا دیگری،

مبادرت نماید یا‌ بدون اینکه از سازمان حفاظت محیط زیست یا مراجع ذیصلاح مجوز قانونی دریافت کرده باشد مبادرت به عملیاتی نماید که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی گردد یا‌اقدام به هر گونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد فوق نماید به یک ماه تا یک سال حبس محکوم می‌ گردد.

نکته: نکته ای که در این خصوص باید بدانید این است که ماده فوق صرفاً به دنبال ذکر برخی از مصادیق زمین خواری بوده است و بنابراین چنانچه فعل فردی خارج از مصادیق قانونی باشد باز هم می توان وی را به جرم زمین خواری محکوم نمود. همانطور که در بالا اشاره شد مصادیق جرم زمین خواری در قانون احصاء نشده و نظریه کارشناسان و نظر قاضی دادگاه نقش مهمی در پرونده های اینچنینی دارد است.

نحوه رسیدگی به جرم زمین خواری

با توجه به مواد قانون آیین دادرسی کیفری رسیدگی به این جرم در صلاحیت دادگاهی است که جرم در حوزه آن واقع شده و در خصوص زمین خواری نیز جرم در محلی واقع می شود که زمین مربوطه وجود دارد. در این صورت اگر تعداد متهمین سه نفر یا بیشتر باشند و دلایل و امارات قوی بر وقوع زمین خواری وجود داشته باشد قرار بازداشت صادر می شود. در صورت اثبات زمین خواری دادگاه موظف است حسب مورد به رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده به وضع سابق حکم نماید.

لازم به ذکر است که رسیدگی به این جرائم خارج از نوبت صورت می گیرد و مقام قضایی وظیفه دارد دستور توقف عملیات را تا زمان صدور حکم قطعی بدهد. شاکی می تواند بعد از اثبات جرم در خواست خلع ید، قلع بنا، قطع اشجار و رفع آثار تجاوز را بدهد. همچنین وی می تواند اجرت المثل زمان تصرف را نیز درخواست نموده و مجرمین را به پرداخت تمام خسارات محکوم نماید. دقت کنید که رسیدگی به جرم زمین خواری در دادگاه کیفری و رفع آثار مربوط به زمین خواری در دادگاه حقوقی پیگیری می شود.