بطلان معامله فضولی

سیر تا پیاز بطلان معامله فضولی با وکیل فرنیان فر

معامله فضولی چیست؟

ممکن است شخصی اقدام به خرید ملکی نماید بدون اینکه فروشنده مالک ملک باشد. یا از مالک اذن و اجازه در فروش داشته باشد به این معامله در اصطلاح حقوقی معامله فضولی گفته می‌شود.

اگر مالک زمان انعقاد قرارداد حضور داشته باشد ولی سکوت کند. برای نفوذ معامله کافی نیست و رضایت مالک باید به صورت صریح اعلام شود.

اگر مالک اصلی قرارداد را تایید و تنفیذ کند قرارداد معتبر و اگر آن را رد کند قرارداد باطل است . بنابراین پس از اطلاع مالک از انعقاد چنین قراردادی در مورد ملک خود می‌تواند ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی عدم رضایت خود نسبت به قرارداد فروش ملک را به طرفین اعلام و سپس دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح نماید.

داشتن وکالت فروش

حالت دیگری زمانی است که شخصی وکالت جهت فروش ملکی را داشته باشد. لکن به هر دلیلی وکالتنامه باطل شده است ولی با این حال وکیل به استناد وکالت نامه مذکور اقدام به فروش ملک کرده است. در این فرض نیز وکیل به صورت فضولی اقدام به انعقاد قرارداد نموده است .

همچنین در مواردی که وکیل پایه یک دادگستری از حدود و اختیارات اعطا شده در وکالتنامه تجاوز می کند اعمال و اقدامات او فضولی و مشمول همین دعوی می باشد.

بر اساس ماده ۶۶۷ قانون مدنی وکیل ملکی باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را رعایت کند. در صورت عدم رعایت غبطه موکل از سوی وکیل اقدامات او فضولی محسوب می‌شود.

نکته : اگر فروشنده با علم به اینکه ملک متعلق به دیگری است آن را فروخته باشد مرتکب جرم فروش مال غیر شده است. از نظر حقوقی معامله فضولی باطل نیست و غیر نافذ است. بنابراین در صورتی که مالک ملک، معامله فضولی را قبول کند معامله صحیح خواهد بود و در صورتی که مالک معامله را قبول ننماید و اقدام به رد آن کند معامله باطل محسوب می‌شود.

پس از آن که مالک اقدام به رد معامله فضولی کرد. می تواند دادخواست تایید بطلان قرارداد را تقدیم نماید . دادگاه پس از بررسی ما وقع در صورت احراز بطلان حکم به تایید بطلان معامله صادر می کند .

طرفین دعوا

مالک ملک خواهان دعواست و باید دعوی را به طرفیت خریدار و فروشنده ملک طرح نماید.

مرجع صالح به رسیدگی

رسیدگی به دعاوی ملکی در مرجع رسیدگی می شود. که ملک در آن حوزه قضایی واقع شده است. باید دادخواستی تحت عنوان تایید بطلان تقدیم شود ، تقاضای ابطال معامله فضولی صحیح نمی باشد.

نحوه اجرا رای

بعد از اینکه مالک معامله را رد کرد آن معامله باطل است بنابراین خواهان تنها تایید و اعلام بطلان معامله را از دادگاه در خواست می نماید .

معامله فضولی ممکن است نسبت به عین و یا منافع ملک صورت گیرد. بنابراین شخصی که به صورت فضولی و بدون اجازه مالک اقدام به اجاره دادن ملکی می نماید. این معامله هم در صورت رد مالک باطل است.

اگر مالک متوجه انجام معامله فضولی شد. و ملک خود را به شخص دیگری فروخت در واقع به صورت ضمنی معامله فضولی را رد کرده است و معامله فضولی باطل خواهد شد.

فسخ معامله فضولی

مالک الزامی ندارد که فوراً معامله را تنفیذ یا رد کند. در این صورت اگر خریدار از تاخیر اعلام نظر مالک متحمل ضرر شود. می‌تواند معامله را فسخ کند و حق ندارد الزام مالک به تنفیذ یا بطلان را از دادگاه بخواهد.

نکته : اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت کند حق اجازه و رد معامله به وراث او می رسد.

در صورتی که ملک خسارت دیده باشد. مالک می‌تواند خریدار را به عنوان متصرف ضامن عین و منفعت طرف دعوای خسارت قرار دهد. و خریدار بی اطلاع از فضولی بودن معمامله نیز به فروشنده فضولی مراجعه می‌کند.

اگر معامله فضولی از طریق تنظیم سند رسمی انجام شده باشد. مالک پس از رد معامله فضولی علاوه بر تایید بطلان بیع می‌بایست ابطال سند رسمی را نیز از دادگاه بخواهد.