اشتباهات ثبتی چیست و چگونه به آن رسیدگی می شود؟

اشتباهات ثبتی چیست و چگونه به آن رسیدگی می شود؟ اشتباهات ثبتی ممکن است در هر مرحله ای از پروسه ی ثبت سند رسمی رخ دهد و از نظر قانونی راهکارهایی برای آن پیش بینی شده است. با توجه به افزایش معاملات و خرید و فروش املاک و مستغلات در سال های اخیر، عملیات ثبت سند رسمی نیز با شتاب و سرعت بیشتری در جریان است. از آنجایی که بیشتری مراحل عملیات ثبت سند رسمی توسط نیروی انسانی صورت می پذیرد، بروز خطا و اشتباه چندان دور از ذهن نیست و از این رو در قانون ثبت و قانون اشتباهات ثبتی راهکارهایی در این زمینه به چشم می خورد.

بررسی ها و پژوهش های اخیر نشان می دهد که آمار اشتباهات ثبتی نسبتا بالاست و با توجه به اهمیت و ارزش سند رسمی از منظر قانون و مراجع قضایی، نحوه ی رسیدگی به آن بسیار حائز اهمیت است.

• به نظر شما قانون در چنین شرایطی کدام راهکار را پیش بینی نموده است؟
• به نظر شما اشتباهات ثبتی شامل چه مواردی است؟

در ادامه برای کسب اطلاعات بیشتر با وکیل فرنیان فر همراه باشید.

اشتباهات ثبتی به چه معناست؟

بر اساس ماده ی 1287 قانون مدنی: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و برطبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. سند رسمی از ارزش و اهمیت بسیار بالایی نزد مراجع قانونی و قضایی برخوردار است و در مقام دفاع یا دعوی نقش بسیار مهمی دارد. از سوی دیگر سند رسمی در رابطه با نقل و انتقال مالکیت تاثیرگذار است و آغازی برای برخورداری از حقوق و مزایای مالکیت برای صاحب آن محسوب می شود. بنابراین بسیار ضروریست که سند رسمی به درستی تنظیم گردد و تمامی مندرجات آن مطابق با واقعیت باشد.

اشتباهات ثبتی می تواند در هر مرحله ای از جریان عملیات ثبتی رخ دهد و در صورت بروز هرگونه اشتباه و اختلاف در عملیات ثبت سند رسمی اصلاح و تصحیح آن ضروریست. در غیر این صورت سند مزبور از نظر قانونی قابلیت استناد ندارد و قانونی تلقی نمی شود. برای مثال: شرایطی را در نظر بگیرید که سند رسمی ملکی تنظیم گردیده و مامور ثبت پلاک ثبتی را به اشتباه درج کرده است. چنین سندی از نظر قانونی اشتباه تنظیم گردیده و در مقام دفاع یا دعوی قابل استناد نیست. از سوی دیگر در چنین شرایطی مساله ی سند معارض نیز مطرح است. چرا که با دو سند مشابه مواجهیم که در تعارض با یکدیگر قرار دارند.

انواع اشتباهات ثبتی

اشتباهات ثبتی به انواع و اشکال مختلفی دسته بندی می شوند و همانطور که پیشتر گفتیم ممکن است در هر مرحله ای از جریان عملیات ثبت سند رسمی اعم از مرحله ی ابتدایی تقاضای ثبت ملک، مرحله اقدامات مقدماتی ثبت سند و یا در جریان عملیات ثبت ملک توسط مامورین ثبتی و همچنین مرحله ی نهایی صدور سند رسمی رخ دهد.

با توجه به نوع اشتباهی که رخ می دهد، در یک دسته بندی کلی اشتباهات ثبتی به شرح زیر است:

اشتباهات ثبتی موثر

این دسته از اشتباهات ثبتی مواردی را شامل می گردد که وقوع آنها روند قانونی ثبت سند رسمی را با مشکلات قانونی مواجه می کند و بایستی تصحیح گردند. در غیر این صورت سند مزبور صلاحیت قانونی خود را از دست می دهد. برای مثال: اشتباه در نام و نام خانوادگی متقاضی ثبت سند رسمی به عنوان یک اشتباه فاحش و موثر شناخته می شود. همچنین بروز اشتباه ثبتی در نوع ملک و یا شماره پلاک اصلی آن جزء اشتباهات ثبتی موثر است.

اشتباهات ثبتی غیرموثر

در رابطه با اشتباهات ثبتی غیرموثر می توان گفت این دسته از اشتباهات روند قانونی ثبت سند رسمی را با مشکل قانونی مواجه نمی کنند و به اصطلاح سند به صورت قانونی و صحیح تنظیم شده است. چنین اشتباهاتی از طریق مراجع رفع اشتباهات ثبتی قابل تصحیح است. برای مثال: هرگاه شماره فرعی ملک در آگهی نوبتی به اشتباه درج گردد، ولی در اظهارنامه صحیح باشد، با یک اشتباه ثبتی غیرموثر مواجهیم که صحت سند رسمی را زیر سوال نمی برد.

از مهم ترین اشتباهات ثبتی می توان به موارد زیر اشاره نمود:

• اشتباه در درج مساحت ملک
• اشتباه در نام و نام خانوادگی صاحب سند
• بروز اشتباه در مرحله ی عملیات تفکیکی ملک
• اشتباه در مندرجات سند رسمی
• اشتباه در درج محل وقوع ملک
• اشتباه در ثبت حقوق ارتفاقی ملک
• اشتباه در مرحله ی تقاضای ثبت سند رسمی
• اشتباه در مرحله ی تنظیم سند رسمی
• اشتباه در نام پدر صاحب ملک
• اشتباه در شماره ملی و شماره شناسنامه
• اشتباه در مرحله ی عملیات تحدیدی ملک

البته لیست فوق موارد بیشتری را در بر می گیرد که حسب مورد ممکن است از نوع اشتباهات ثبتی موثر و یا غیرموثر به حساب بیاید. برای کسب اطلاعات بیشتر در این مورد می توانید با یک وکیل ثبتی متخصص مشاوره نمایید.

نحوه ی رسیدگی به اشتباهات ثبتی

چنانچه در هر مرحله ای از جریان عملیات ثبت سند رسمی با اشتباه مواجه شدید، ابتدا بایستی به نوع اشتباه و چگونگی آن توجه داشت. بر اساس قوانین داخلی، دو مرجع صالح برای رسیدگی به اشتباهات ثبتی وجود دارد:

• هیئت نظارت
• شورای عالی ثبت

هیئت نظارت

بر اساس قانون ثبت ایران هیئت نظارت برای رسیدگی به اشتباهات ثبتی تشکیل یافته و در مقر دادگاه هر استان یک هیئت نظارت وجود دارد. هیئت نظارت متشکل از سه عضو اصلی به شرح زیر است:

• رئیس ثبت استان
• دو نفر قاضی به انتخاب رئیس قوه قضاییه
• دو عضو علی البدل نیز در هیئت نظارت حضور دارند که یکی از آنها می تواند از میان کارمندان یا قضات استان مورد نظر انتخاب گردد و دیگری از سمت وزیر دادگستری انتخاب می شود.

وظیفه ی اصلی اعضای هیئت نظارت رسیدگی به کلیه ی اختلافات واشتباهات ثبتی است. در یک طرف دعوی ذینفع یا شخص ثالثی قرار دارد که اشتباه ثبتی با حقوق او در تعارض قرار گرفته و در طرف دیگر اداره ثبت قرار می گیرد. در واقع هیئت نظارت با بررسی دقیق و کامل موضوع می تواند نظر خود را بیان کند. بر اساس قانون هیئت نظارت موظف است که در طول هفته حداقل دو جلسه ی رسیدگی را برگزار نماید.

اعضای هیئت نظارت با توجه به قانون صلاحیت رسیدگی به موضوعات مختلفی را دارند که حسب مورد رسیدگی به اشتباهات ثبتی را آغاز می کنند. تقاضای رسیدگی به اشتباهات ثبتی ممکن است از سوی شخص ذینفع اعم از مالک سند یا شخص ثالث و اداره ی ثبت مطرح می گردد. متقاضی بایستی اسناد و مدارک قانونی مورد نیاز را ضمیمه ی درخواست خود نماید و هیئت نظارت با توجه به اسناد و مدارک موجود، رای نهایی را صادر می نماید.

شورای عالی ثبت

یکی دیگر از مراجع صالح برای رسیدگی به اشتباهات ثبتی، شورای عالی ثبت است. شورای عالی ثبت به منظور تجدید نظر آرای صادره از هیئت نظارت شکل گرفته و در مواردی که آرای هیئت نظارت در تضاد و تناقض با یکدیگر قرار دارد، در ایجاد رای وحدت رویه موثر است.

اعضای شورای عالی ثبت متشکل از دو نفر از قضات دیوان عالی کشور و مدیر کل ثبت اسناد و مالکیت است. جلسه ی شورای عالی ثبت برای یک بار در هفته برگزار می شود و تنها مقر اصلی آن حوزه ی قضایی تهران است.

ارائه مشاوره حقوقی

سند رسمی به عنوان مهم ترین و معتبرترین سند از منظر قانون شناخته می شود و آثار و تبعات آن در رابطه با اثبات مالکیت افراد بسیار حائز اهمیت است. سند رسمی قابل انکار و تردید نیست و در مقام دفاع و یا دعوی بسیار حائز اهمیت است. بنابراین بروز هرگونه اختلاف و اشتباهات ثبتی می تواند آثار و تبعات سند رسمی را زیر سوال برده و در واقع آن را بلااثر نماید.

انتخاب وکیل امور ثبتی متخصص و باتجربه در این امر ضمن ارائه ی مشاوره حقوقی دقیق و جامع، جزئیات و نکات مفیدی در اختیار شما قرار می دهد .

برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید از طریق راه های ارتباطی زیر با فرنیان فر وکیل پایه یک دادگستری در ارتباط باشید.