معامله معارض چیست ؟ (معرفی ۴ نوع)

معامله معارض یکی از مهم ترین جرایم در حوزه ی ثبت اسناد و املاک به حساب می آید. خصوصیات و شرایط تحقق معامله ی معارض به صورتی است که بسیاری از افراد آن را با فروش مال غیر و معامله ی فضولی مشابه می دانند. اما تفاوت های بسیار مهمی در این میان وجود دارد. معامله ی معارض در رابطه با اموال منقول و غیرمنقول تعریف می شود و هردوی آنها را در بر می گیرد.

• به نظر شما شرایط تحقق معامله ی معارض چیست؟
• آیا از راهکارهای قانونی مقابله با آن اطلاعی دارید؟

در ادامه با وکیل فرنیان فر همراه باشید.

معامله معارض به چه معناست؟

معامله معارض در شرایطی محقق می شود که شخصی پس از فروش مال خود به دیگری، مجددا برای فروش آن مال به شخص ثالث اقدام نماید. به عبارت دیگر هرگاه مالک برای فروش یک مال واحد به بیش از یک نفر اقدام نماید، این عمل جرم بوده و معامله ی معارض نامیده می شود. بدیهی است که در چنین شرایطی هر یک از طرفین دعوی در صدد اثبات مالکیت ،اعتبار سند خود  و خواستار ابطال سند معارض خواهند بود.

با توجه به این تعریف، تحقق جرم به دو نکته ی مهم بستگی دارد:

• تمامی معاملات و فروش مجدد مال توسط مالک صورت پذیرفته باشد.
• بیش از یک معامله رخ داده باشد.

در رابطه با معامله ی معارض باید متذکر شویم که انجام معامله با سند رسمی و اخذ استعلام های مورد نیاز در خصوص سند می تواند به شکل قابل توجهی احتمال مواجهه با معامه ی معارض را کاهش دهد.

انواع معامله ی معارض

معامله معارض به اشکال و صور مختلفی انجام می شود که در یک دسته بندی کلی می توان به موارد زیر اشاره نمود:

۱- تعارض دو سند رسمی

سند رسمی نوشته ای است که نزد مأمورین دولتی تنظیم می گردد و از طریق مراجع ثبتی و دفاتر اسناد رسمی به ثبت می رسد. از نظر قانونی سند رسمی دارای اعتبار و رسمیت می باشد و یکی از بارز ترین و محکم ترین ادله ی اثبات مالکیت به شمار می رود.

تعارض دو سند رسمی در شرایطی به وقوع می پیوندد که برای دو معامله ی معارض سند رسمی صادر گردد. بدیهی است که وقوع چنین امری بسیار نادر می باشد و احتمال آن ضعیف است. چرا که اسناد رسمی در سامانه ی ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت می رسند و ساز و کار آنها به گونه ای می باشد که احتمال تشابه دو سند بعید به نظر می رسد. با این حال در صورت چنین وضعیتی اصالت هر دو سند از نظر جعلی بودن بایستی مورد بررسی قرار گرفته و به کارشناس دادگستری ارجاع شود. همچنین در صورت هرگونه خطا و یا عمد در تنظیم سند، سندی که تاریخ تنظیم آن مقدم باشد،دارای اعتبار قانونی است.

۲- تعارض دو سند عادی

سند عادی به دست نوشته  ای اطلاق می شود که مانند سند رسمی به ثبت رسمی نرسیده اند، برای مثال قولنامه یا مبایعه نامه سند عادی محسوب می شوند. از نظر قانونی اعتبار و رسمیت سند عادی نسبت به سند رسمی کمتر است. بنابراین در رابطه با تعارض دو سند عادی هیچ یک به دیگری برتری قانونی ندارند. اما در صورت وجود اماره و قرائنی دال بر مالکیت در کنار سند عادی می توان برای اثبات مالکیت فرد و ابطال سند معارض اقدام نمود.

۳- تعارض سند رسمی مقدم با سند عادی مؤخر

هرگاه در معامله ی معارضی برای معامله ی اول سند رسمی صادر گردد و برای معامله ی دوم سند عادی تنظیم شود قدرت و اعتبار سند رسمی بیشتر است و بر سند عادی ارجحیت دارد. حتی در صورتی که تاریخ تنظیم سند رسمی نسبت به سند عادی دیرتر باشد، کماکان سند رسمی معتبر شناخته می شود و شخص دارنده ی سند رسمی پیروز دادگاه خواهد بود.

۴- تعارض سند عادی مقدم با سند رسمی مؤخر

تعارض سند عادی مقدم با سند رسمی مؤخر در شرایطی تعریف می شود که اولین معامله با سند عادی صورت پذیرفته باشد و سپس مالک معامله ی دوم را با سند رسمی انجام دهد. در چنین شرایطی بایستی به اوضاع و احوال پرونده نگریست. در صورتی که سند عادی به صورت صحیح تنظیم شده باشد و اماره و قرائنی مبنی بر مالکیت شخص و اعتبار سند عادی وجود داشته باشد، می توان به اعتبار سند عادی امیدوار بود.

اما در صورتی که در تنظیم و صحت سند عادی شبهاتی وجود داشته باشد و یا قرائنی مبنی بر مالکیت فرد نباشد، سند رسمی معتبر شناخته می شود و قاطع دعواست.

سند معارض چیست؟

سند معارض اصطلاحیست که به دنبال بسیاری از دعاوی معامله ی معارض به گوش می خورد. سند معارض به سندی اشاره دارد که مفاد آن در تشابه کامل با سند دیگری باشد. به عبارت دیگر هر گاه تمام و یا قسمتی از مفاد دو سند مشابه یکدیگر بوده و هر دو به مشخصات و حدود یک ملک واحد اشاره نمایند بحث سند معارض مطرح می گردد.

از نظر قانونی وجود دو سند معارض به صورت همزمان ممکن نیست و بایستی برای ابطال یکی از آنها اقدام نمود.

سند معارض در شرایط مختلفی به وجود می آید. گاه علت اصلی وجود سند معارض اشتباه و یا عدم دقت کافی از سوی کارمندان ثبت برای تنظیم سند رسمی است. به طور کلی احتمال بروز هرگونه اشتباه و خطا در مراحل ثبتی امری محتمل است . جعل سند نیز یکی دیگر از مواردی است که در مورد سند معارض به آن توجه می شود. در صورت وجود سند معارض بایستی یکی از آنها به حکم دادگاه ابطال گردد و فقط یکی از آن دو دارای اعتبار خواهد بود.

تفاوت معامله ی معارض با معامله ی فضولی

معامله ی معارض تفاوت های مهمی با معامله ی فضولی دارد. از مهم ترین این تفاوت ها می توان به حق تنفیذ معامله ی فضولی اشاره نمود. مسأله ای که در رابطه با معامله ی معارض وجود ندارد . از زمان تنفیذ معامله ی فضولی معامله از نظر قانونی صحیح شناخته می شود و اعتبار و آثار قانونی آن آغاز می گردد.

مالکیت دارای آثار و تبعات حقوقی گوناگونی می باشد که از مهم ترین آنها می توان به حق آزادای برای معامله و واگذاری مال خود اشاره نمود. بدیهی است در صورتی که این معامله و واگذاری توسط شخص دیگری صورت پذیرد جرم بوده و دارای مجازات قانونی می باشد. با این حال در پاره ای شرایط که قصد و نیت فروشنده خیر باشد و بیم تلف شدن مال مطرح گردد می توان با تنفیذ معامله به آن صورت رسمی و قانونی بخشید.

 تفاوت معامله ی معارض با فروش مال غیر

بسیاری از افراد بر این باورند که معامله ی معارض نوعی فروش مال غیر به حساب می آید. در حالی که از نظر حقوقی تفاوت هایی میان این دو وجود دارد. معامله ی معارض در شرایطی تعریف می شود که تمامی معاملات صورت گرفته توسط خود مالک انجام پذیرد. در حالی که فروش مال غیر در شرایطی محقق می گردد که شخص دیگری اقدام به فروش مال و یا واگذاری منفعتی نماید که متعلق به دیگریست و خود هیچ حقی بر آن ندارد. فروش مال غیر در شرایط خاص ممکن است یکی از مصادیق کلاهبرداری محسوب شود.

تفاوت معامله ی معارض با کلاهبرداری

معامله معارض با جرم کلاهبرداری دارای شباهت فراوانی است لکن معامله ی معارض در همه ی شرایط کلاهبرداری محسوب نمی گردد. در صورتی که مالک از عمد و با قصد فریب طرف مقابل با توسل به وسایل و روش های متقلبانه، اقدام به فروش و معامله مال نماید تحقق جرم کلاهبرداری قابل اثبات خواهد بود.

ارائه مشاوره حقوقی و راهنمایی کامل

معامله ی معارض همانند بسیاری از دعاوی ملکی با پیچیدگی های فراوانی همراه است که تخصصی بودن این امر را نمایان می کند. در این میان حضور وکیل متخصص و توانمند نقش به سزایی در حل و فصل پرونده دارد و حائز اهمیت بسیار است.

حوزه ی دعاوی ملکی حوزه ای تخصصی و گسترده است که پیچیدگی های بسیاری دارد. مطالعات سال های اخیر نشان می دهد که بیش از نیمی از پرونده های مطروحه در دادگستری به حوزه ی ملکی و دعاوی مرتبط به آن باز می گردد. تخصصی بودن این پرونده ها بسیاری از آنها را با اطاله ی دادرسی مواجه نموده و گاه یک پرونده برای سال ها در دادگستری معلق و بلاتکلیف می ماند.

حضور وکیل ملکی متخصص و با تجربه در امور ملکی با تسلط کافی بر قوانین این حوزه می تواند بهترین نتایج را در کوتاه ترین زمان ممکن برای پرونده ی شما رقم بزند و ضمن جلوگیری از اطاله ی دادرسی در صدور رأی مقتضی دادگاه بسیار مؤثر خواهد بود.