تفکیک و افراز ملک و ۷ تفاوت اصلی آن ها

تفکیک و افراز ملک و تفاوت های آن : یکی از پرسش برانگیزترین موضوعات حقوقی سال های اخیر مقوله ی تفکیک و افراز ملک می باشد. بسیاری از افراد افراز را مترادف با تفکیک ملک می دانند در حالی که از نظر ساز و کار حقوقی تفاوت های زیادی بین این دو موضوع وجود دارد. شما چقدر با تفکیک و افراز ملک آشنایی دارید؟ به نظر شما برای درخواست تفکیک و افراز ملک چگونه باید عمل کرد؟ در ادامه با وکیل امور ملکی همراه باشید.

تفکیک ملک به چه معناست؟

فرض کنید زمینی به مساحت ۱۵۰۰ متر مربع وجود دارد. این زمین دارای ۳ مالک است که به صورت مشاعی بر آن مالکیت دارند. حال مالکان این زمین قصد دارند زمین خود را به ۳ قطعه ی ۵۰۰ متری تقسیم کنند. همچنین در صورتی که مالک زمین یک نفر است و قصد تقسیم زمین خود به قطعات کوچکتری را دارد. آیا چنین چیزی از دیدگاه حقوقی امکانپذیر است؟

بله مالکین این زمین می توانند از طریق تفکیک ملک برای تقسیم زمین خود اقدام نمایند. تفکیک مختص اموال غیرمنقول است و تقاضای آن را بایستی در اداره ی ثبت مطرح نمود.

از نظر قانونی تفکیک به معنای تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر می باشد. تمامی مراحل تفکیک از طریق اداره ی ثبت انجام می گردد و در پایان صورتمجلس تفکیکی و تقسیم نامه برای متقاضی یا متقاضیان صادر می گردد.

با تفکیک حالت اشاعه و اشتراکی زمین از بین نمی رود و در واقع تقسیم بر پایه ی صلح صورت می گیرد. با این حال قانون در دو حالت زیر تفکیک اجباری را با حکم دادگاه لازم دانسته است:

• در صورتی که ملک مشاع می باشد و میان شرکا توافقی حاصل نگردد.
• در میان شرکا غایب مفقودالاثر و یا محجور وجود داشته باشد.

پس از تفکیک ملک سند اولیه باطل شده و با تنظیم تقسیم نامه عملیات تفکیک به پایان می رسد. املاک تفکیک شده قابل انتقال و فروش هستند و هیچ مانعی در این خصوص وجود ندارد.

درخواست تفکیک ملک 

درخواست تفکیک ملک برای املاک مشاع و مفروز امکانپذیر است . با این تفاوت که روند انجام کار برای هر یک متفاوت می باشد.در رابطه با درخواست تفکیک ملک ابتدا بایستی نحوه ی مالکیت آن را در نظر داشت. برای املاک مفروز که دارای یک مالک می باشند ،مسئله ساده است. فقط کافیست مالک ملک درخواست تفکیک ملک خود را به اداره ی ثبت تقدیم نموده و صورتمجلس تفکیکی خود را دریافت نماید.

باید توجه داشت که در خصوص املاک مشاع تفکیک ملک خاصیت مشاعی و اشتراکی آن را از بین نمی برد. به همان نسبتی که شرکا در قطعه ی مادر و اولیه سهیم هستند به همان میزان هم در قطعات تفکیک شده سهم دارند.

زمینی به مساحت ۱۰۰۰ متر مربع را در نظر بگیرید که دارای ۴ مالک است. سهم هر شریک ۲۵۰ متر مربع از این زمین می باشد. یعنی یک و نیم دانگ یا یک چهارم آن . حال شرکا تقاضای تفکیک ملک را مطرح نموده اند. فرض کنید این زمین به ۱۰ قطعه ی ۱۰۰ متری تقسیم می شود. پس از تفکیک نیز هر شریک مالک یک و نیم دانگ یا یک چهارم از هر قطعه زمین خواهد بود. مالکیت تمامی شرکا بر تمامی قطعات تفکیکی باقیست و هر یک به میزان سهم اولیه ی خود در قطعات تفکیک شده شریک و سهیم هستند.

افراز ملک به چه معناست؟

افراز ملک مختص اموال غیرمنقول مشاع می باشد و برای املاک مفروز کاربردی ندارد. افراز ملک به معنای جدا کردن سهام افراد در ملک مشاع می باشد. در واقع نوعی تقسیم کردن ملک که ملک را از حالت مشاعی خارج می کند.

زمینی به مساحت ۱۵۰۰ متر مربع را با ۳ مالک در نظر بگیرید . چنین ملکی از دیدگاه حقوقی مشاع شناخته می شود و دارای مالکیت اشتراکی است. مالک اول یک دانگ ، مالک دوم ۳ دانگ و مالک چهارم ۲ دانگ از این زمین را داراست.حال یکی از مالکین قصد دارد سهم خود را از زمین مادر جدا کرده و تصرفات شخصی خود را آغاز نماید. در چنین شرایطی با درخواست افراز ملک می توان سهام هر یک از شرکا را از حالت مشاعی خارج کرد و حالت مفروز به آن بخشید.

میزانی که از زمین اصلی جدا می شود با توجه به سهم اولیه ی هر شریک تعیین می گردد . در مثال فوق برای مالک دوم ۷۵۰ متر مربع معادل سه دانگ از زمین در نظر گرفته می شود. مالک اول صاحب ۲۵۰ متر و  مالک دوم ۵۰۰ متر از زمین را تملیک می کند. بدین ترتیب مالکیت مشاعی و شراکت آنها به پایان می رسد .

درخواست افراز ملک

درخواست افراز ملک از طریق دادگاه صالح امکانپذیر است. اما از طریق مراجع ثبتی هم می توان برای آن اقدام نمود. با توجه به اینکه در افراز ملک سهام فرد متقاضی از زمین مادر جدا می گردد بیشتر برای حل و فصل اختلافات شرکا کاربرد دارد. به همین دلیل توافق میان شرکا در این مساله چندان مهم نیست. در حالی که در مقوله ی تفکیک ملک ، تفکیک با توافق و رضایت تمامی شرکا صورت می گیرد.

بنابراین هر یک از شرکا می توانند تقاضای افراز ملک را مطرح کرده و با حکم دادگاه برای تقسیم آن اقدام نمایند.( افراز ملک تنها با حکم دادگاه قابلیت اجرا دارد.)محل حل اختلاف و اعتراض به آرای افراز ملک مراجع قضایی می باشد.

برای تقاضای افراز ملک بایستی توجه داشت که ملک مورد نظر دارای سند مالکیت رسمی باشد. برای املاک فاقد سند رسمی امکان تقاضای افراز وجود ندارد. با درخواست افراز ملک رئیس اداره ی ثبت محل پرونده ی ملک را برای نقشه برداری ثبت ارسال کرده و عملیات نقشه برداری و معاینه ی محلی ملک آغاز می گردد.

پس از انجام مراحل فوق اگر ملک مورد نظر قابلیت افراز داشته باشد به تمامی شرکا اطلاع داده می شود. برای شرکا ۱۰ روز حق اعتراض وجود دارد که از طریق دادگاه حقوقی محل وقوع ملک قابل طرح است. در صورتی که اعتراضی صورت نگیرد افراز ملک صورت گرفته و دیگر حق اعتراضی برای شرکا وجود ندارد. با این حال تمامی آرای قضایی که در رابطه با افراز ملک صادر می گردد قابلیت اعتراض و شکایت فرجامی در دیوان عالی کشور را دارند.

اجرای حکم قطعی افراز ملک تابع مقررات اجرای احکام مدنی می باشد و از آنجایی که نوع دادخواست اعتراض حقوقی است می توان از طریق دفاتر خدمات قضایی به ثبت رساند.

تفاوت های تفکیک و افراز در یک نگاه

1.  درخواست تفکیک ملک در اداره ی ثبت محل وقوع ملک مطرح می شود . اما برای درخواست افراز ملک بایستی به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه نمود.
2. برای تفکیک ملک صورتمجلس تفکیکی صادر می گردد. اما برای افراز ملک به حکم دادگاه صالح نیاز است.
3. تفکیک ملک صرفاً تقسیم ملک است و سهام هیچ یک از شرکا مشخص نیست. اما در افراز ملک تقسیم ملک همراه با مشخص کردن سهم هر شریک صورت می پذیرد.
4. مرجع صالح برای اعتراض به تفکیک ملک اداره ی ثبت می باشد. اما برای اعتراض به افراز ملک بایستی از طریق مراجع قضایی و دادگاه صالح اقدام نمود.
5. تفکیک ملک برای املاک مشاع و مفروز امکانپذیر می باشد. اما افراز ملک صرفاً برای املاک مشاع قابل ممکن است.
6. با تقاضای تفکیک کل ملک تقسیم می گردد. ولی در افراز ملک ممکن است فقط سهم خواهان تقسیم شده و باقی ملک به صورت مشاع بماند. در حقیقت امکان مشاع بودن ملک بعد از تفکیک وجود دارد.ولی با افراز ،مشاع بودن ملک به پایان می رسد و سهم خواهان مشخص می گردد.
7. تفکیک بر پایه ی صلح صورت می گیرد ولی افراز به منظور پایان دادن به اختلافات شرکا است.

آیا امکان صدور سند رسمی برای ملک فاقد صورتمجلس تفکیکی ، امکانپذیر می باشد؟

خیر، صدور سند رسمی برای ملکی که فاقد صورتمجلس تفکیکی می باشد امکانپذیر نیست و هیچ یکی از دفاتر اسناد رسمی مجاز به صدور سند مالکیت نمی باشند.

صورتمجلس تفکیکی آپارتمان چگونه اخذ می گردد؟

جهت دریافت صورتمجلس تفکیکی برای املاکی که به چندین آپارتمان تبدیل شده اند باید پس از صدور پایانکار ملک، مالک تقاضای صدور صورتمجلس تفکیکی خود را نزد دفاتر اسناد رسمی مطرح کند.  سردفتر اسناد رسمی موظف است این تقاضا را برای اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارسال کرده و با ارجاع کارشناس مربوطه برای صدور صورتمجلس تفکیکی اقدام نماید. در پایان با امضای تقسیم نامه عملیات تفکیک ملک به پایان می رسد.

برای تفکیک و تقسیم آپارتمان های یک ساختمان به کدام مرجع باید مراجعه نمود؟

اداره ی ثبت.

وکیل تفکیک و افراز ملک

همانطور که متوجه شدید تفکیک و افراز ملک دارای ماهیتی جداگانه و متفاوت هستند. افراز ملک به اختلافات طرفین پایان می دهد و در صورت بروز مشکل میان شرکا یکی از بهترین گزینه هاست. قانون فرایند افراز ملک را به منظور پایان دادن به مشکلات حقوقی شرکا در نظر گرفته و به عنوان یک راه حل نهایی مطرح کرده است. اما در رابطه با تفکیک موضوع متفاوت است. تفکیک ملک بر پایه ی صلح و توافق شکل گرفته و با وجود آن مالکیت مشاعی همچنان برقرار است.

چالش های فراوانی در هر یک از این فرایندهای حقوقی وجود دارد که بر روند پرونده ی شما تاثیرگذار است. حضور یک وکیل حرفه ای و با تجربه در این زمینه می تواند شما را در حصول نتیجه ای بهتر یاری رسانده و در روند  رسیدگی به پرونده ی شما موثر باشد.

برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی در این زمینه می توانید با  وکیل فرنیان فر وکیل پایه یک دادگستری در ارتباط باشید.