معاملات املاک رهنی و نکات مهمی که بایستی بدانید

معاملات املاک رهنی ممنوعیت قانونی ندارد ولی باید ها و نباید های بسیاری بر آن حاکم است و محدودیت هایی در این زمینه وجود دارد. امکلاک رهنی به دنبال عقد رهن تعریف می شوند و از آنجایی که نوعی وثیقه برای ادای دین و قرض محسوب می گردند در باب خرید و فروش و معاملات آن نکات قانونی فراوانی وجود دارد.

اگر به دنبال اطلاعات حقوقی بیشتری در رابطه با معاملات املاک رهنی هستید و یا معامله ای در این زمینه پیش رو دارید، در ادامه با وکیل فرنیان فر همراه باشید.

نگاهی به عقد رهن

عقد رهن یکی از قراردادها و عقود شناخته شده در قانون مدنی ایران است. هرگاه شخصی مال مشخصی را به دیگری تحت عنوان وثیقه ی پرداخت بدهی خود می سپارد و در مقابل مبلغی را تحت عنوان قرض دریافت می نماید، عقد رهن نامیده می شود. شخصی که مال خود را به طرف مقابل جهت وثیقه سپرده، راهن و شخصی که مال را دریافت نموده، مرتهن نامیده می شود. مالی که به عنوان وثیقه در رهن است، مال مرهونه نامیده می شود.

طبیعتا چنین عقدی با عقد بیع متفاوت است و مالکیت قطعی مال انتقال نمی یابد. وکیل ملکی : این بدین معناست که در صورت عدم وصول طلب از سوی راهن، مرتهن می تواند از طریق فروش مال مرهونه به طلب خود دست بیابد. بنابراین فروش مال مرهونه از جانب راهن این مساله را برای خریدار به همراه دارد که با فروش و نقل و انتقال مال مرهونه حق مرتهن بر مال مرهونه کماکان پابرجاست و امکان فروش وصول دین توسط مرتهن وجود دارد، حتی در شرایطی که مال مرهونه توسط راهن به شخص دیگری فروخته شده است.

معاملات املاک رهنی از منظر قوانین ایران

در باب معاملات املاک رهنی، به ماده ی 793 قانون مدنی استناد می کنیم که بر اساس آن راهن نمی تواند هیچگونه تصرفی را که منجر به تضییع حقوق مرتهن است در مال مرهونه انجام دهد مگر به اذن و اجازه ی مرتهن. این امر بدان معناست که هرگونه تصرف راهن در مال مرهونه همانند فروش و معامله ی آن صرفا از طریق اذن و اجازه ی مرتهن امکانپذیر است و در غیر این صورت غیرقانونی تلقی می گردد.

این نکته را خاطر داشته باشید که مال مرهونه با امانت کمی متفاوت است و عنوان وثیقه بر آن صدق می کند. بنابراین این احتمال وجود دارد که در صورت عدم وصول طلب می توان از طریق فروش آن طلب مورد نظر مرتهن را وصول نمود. به عبارت دیگر فلسفه ی اصلی مال مرهونه وثیقه ای به جهت وصول طلب و ادای دین از سوی راهن است و این حق با خرید و فروش مکرر مال مرهونه از بین نخواهد رفت و مادامی که طلب مرتهن وصول نشده حق او بر مال مرهونه پابرجاست.

در نتیجه می توان گفت مالکیت قطعی مال مرهونه در دست راهن نیست، ولی بد نیست بدانید که با توجه به رویه ی فعلی معاملات املاک رهنی جریان دارد و ممنوع مطلق نیست. متذکر می شویم که در صورت معامله ی مال مرهونه، مرتهن نمی تواند معامله را باطل نموده و خللی در آن ایجاد نماید بلکه تمامی حقوق مرتهن در چنین شرایطی پابرجاست و در صورت عدم وصول دین از سوی راهن می تواند به طلب خود برسد. این امر در شرایطی که ملک بارها مورد معامله قرار گیرد، نیز پابرجاست.

در حقیقت اذن مرتهن در چنین شرایطی اینگونه تفسیر می شود که مرتهن با رضایت کامل اجازه ی معامله ی مال مرهونه را به راهن داده و با او در این زمینه به توافق رسیده است.

نکات مهمی که در رابطه با معاملات املاک رهنی بایستی بدانید.

• قبل از هرگونه خرید و فروش و معامله ی ملک، استعلامات قانونی لازم را انجام دهید و از شرایط ملک اطلاعات کافی را کسب نمایید.
• معامله ی املاک رهنی آثار و عواقب قانونی متعددی به همراه دارد و از جهت حقوقی و کیفری حائز اهمیت است. بنابراین چنانچه راهن در مقام فروشنده قصد فروش مال مرهونه را دارد، بایستی این مطلب را به اطلاع خریدار برساند.
• راهن نمی تواند اقدام به فروش مال مرهونه نماید مگر اینکه ملک یا وثیقه ی دیگری را جایگزین نماید. در صورت چنین مساله ای وقوع جرم کلاهبرداری از جانب راهن قابل تصور است. این امر به خصوص در شرایطی که راهن از طریق سند رهنی جعلی اقدام به فروش مال مرهونه نماید، جرم را سنگین تر می کند.
• در حال حاضر بیشتر املاک رهنی در رهن بانک ها و موسسات مالی و اعتباری قرار دارند و به عنوان وثیقه ی وام دریافت شده اند. تمام بانک ها موظفند قبل از فروش مال مرهونه اخطارهای لازم را به راهن داده و او را از فروش مال مرهونه آگاه نمایند.
  خرید و فروش مال مرهونه و معامله ی آن در صورت اذن مرتهن و اطلاع خریدار از آن امری قانونی به شمار می رود و با توافق میان مرتهن، راهن و خریدار امکانپذیر است.
• تسویه ی طلب یا جایگزینی وثیقه ای دیگر معادل با وثیقه ی قبلی یا بیشتر از آن، مال مرهونه را از رهن آزاد نموده و هیچگونه محدودیت و منعی برای معامله آن وجود ندارد.

ارائه مشاوره حقوقی

وقوع عقد رهن و به وثیقه گذاشتن مال مرهونه می تواند مالکیت قطعی راهن و یا خریدار چنین ملکی را تحت شعاع قرار داده و از آنجایی که مرتهن صاحب حقوقی در رابطه با مال مرهونه می گردد، تبعات قانونی زیادی به وجود می آید. یک استعلام ساده می تواند وضعیت ملک را قبل از معامله مشخص نموده و از تضییع حقوق شما جلوگیری نماید.

جزئیات و نکات مفید بیشتری در این رابطه وجود دارد که در مسیر پرونده ی شما تاثیرگذار خواهد بود. برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با فرنیان فر وکیل پایه یک دادگستری در ارتباط باشید.