تایید اخذ به شفعه و شرایط آن

تایید اخذ به شفعه : اگر دو نفر در مالکیت ملکی با یکدیگر شریک باشند. و یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد شریک دیگر می‌تواند قیمتی را که مشتری به فروشنده پرداخت کرده است. به مشتری پرداخت نموده و سهم خریداری شده را به تملک خود در آورد.

چنین حالتی را در اصطلاح حقوقی اخذ به شفعه و صاحب این حق را شفیع می‌نامند.

تایید اخذ به شفعه

شرایط تایید اخذ به شفعه

شفیع می‌تواند از طریق اظهارنامه رسمی مراتب اخذ به شفعه را به خریدار و فروشنده اعلام و ثمن قرارداد را به خریدار پرداخت نماید.

در صورت عدم امکان تحویل وجه به خریدار و یا خودداری خریدار از دریافت وجه ،شفیع می‌تواند وجه را به حساب معرفی شده از سوی دادگاه واریز کند.

پس از آنکه اخذ به شفعه با دادن اظهارنامه و پرداخت قیمت معامله انجام شد شفیع می‌تواند جهت استحکام حقوقی مالکیت خود و برطرف شدن هر گونه شک و شبهه و مدعی احتمالی دادخواست تایید اخذ به شفعه را تقدیم دادگاه نماید.

خواهان می‌تواند ضمن دادخواست مذکور خواسته‌هایی همچون الزام به تنظیم سند رسمی و یا الزام به تحویل ملک را نیز مطرح نماید.

نکات مهم تایید اخذ به شفعه

شریکی که اخذ به شفعه انجام می‌دهد خواهان است. و باید به طرفیت خریدار و شریک( فروشنده )اقامه دعوا کند. خواهان باید در دادگاهی اقامه دعوا کند که ملک در محدوده آن واقع شده است.

اخذ به شفعه را خود خواهان انجام می‌دهد و با تادیه ثمن معامله تملک خود را به طرف مقابل اعلام می‌ نماید.
بعد از آن که محکمه اخذ به شفعه را تایید نمود و حکم قطعی گردید. دیگر هیچگونه اعتراضی پذیرفته نخواهد شد و از آنجایی که این رای فقط جنبه اعلامی دارد لذا اجراییه صادر نمی‌شود.

نکته 1 :

در اخذ به شفعه شرکا حتماً باید دو نفر باشند اگر شرکا بیش از ۲ نفر هستند امکان اخذ به شفعه وجود ندارد. حق اخذ به شفعه در صورت فوت صاحب حق شفیع به ورثه او منتقل می شود البته همه ورثه متفقاً باید این حق را اعمال کنند .

نکته 2 :

چنانچه شریک بخشی از ملک خود را بفروشد باز هم شریک دیگر نسبت به همان بخش حق شفعه دارد.

اگر دو نفر در یک واحد آپارتمانی با یکدیگر شریک باشند حق شفعه ایجاد نمی‌شود. بنابراین اگر یکی از شرکای واحد آپارتمانی سهمش را بفروشد شریک دیگر حق شفعه ندارد زیرا شراکت دو نفر صرفاً در بنا و اعیان ملک است. و در زمینی که آپارتمان بر روی آن ساخته شده تعداد شرکا بیش از دو نفر است.

اگر دو نفر در کل یک ساختمان عرصه و اعیان شراکت داشته باشند. در صورتی که یکی از شرکا تمام و یا بخشی از سهم خود را بفروشد برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود .

همچنین اگر دو ملک مستقل در کوچه بن بستی قرار گرفته باشند. فروش یکی از املاک باعث ایجاد حق شفعه برای دیگری است.
حق اخذ به شفعه فقط مربوط به ملاک است به علاوه تنها در مورد انتقال از طریق بیع ایجاد می‌شود.

در انتقال ملک به وسیله عقد صلح و معاوضه و غیره چنین حقی حاصل نمی شود. اقاله یا فسخ شدن قرارداد ابتدایی بعد از اخذ به شفعه اثری ندارد.

نکته 3 :

اعمال حق شفعه پس از اطلاع فوری است و شریکی که خواستار اعمال حق است باید قیمتی را که مشتری پرداخت کرده است به او بدهد. حق شفعه در خصوص اعیان و حق سرقفلی و حق کسب و پیشه مصداق ندارد و قابل اعمال نیست.

با توجه به نکات فوق و حساسیت این موضوع بهتر است که افراد هر زمان قصد انجام هرگونه معامله ای را دارند. ابتدا با وکیل و مشاور حقوقی مشورت انجام داده و پس از کسب اطلاعات کارآمد نسبت به انجام قرارداد اقدام نمایند.

در صورت نیاز به دریافت مشاوره‌ حقوقی و اعطای وکالت می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکیل فرنیان فر تماس حاصل فرمایید.

بطلان قرارداد به دلیل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

بطلان قرارداد به دلیل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت : در برخی قراردادهای مشارکت در ساخت ضمن امضای قرارداد شرط می‌شود که سازنده تا پایان قرارداد یا تا مدت معینی حق پیش فروش واحدهای سهم خود را ندارد . این شروط و تعهدات برای طرفین الزام آورند و در صورت تخلف از شرط آثاری را به دنبال دارند .

شرایط بطلان قرارداد به دلیل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

وکیل امور ملکی : سوالی که در اینجا ممکن است مطرح شود این است در صورتی که سازنده با وجود شرط عدم پیش فروش واحدها مبادرت به پیش فروش واحدهای سهم خود کند چه نتیجه ای در پی خواهد داشت؟

بطلان قرارداد به دلیل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

مرحله اول

اول این که با توجه به تخلف سازنده از شرط ضمن عقد. (شرط عدم انتقال واحدها ) مالک حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را (به استناد خیار تخلف شرط)دارد.

مرحله دوم

در مرحله دوم در صورتی که در قرارداد مشارکت عدم انتقال ملک موضوع مشارکت توسط سازنده که همان پیش فروشنده است. شرط شده باشد قرارداد پیش فروش نیز قابل انحلال خواهد بود.

این دعوا را مالک اولیه ملک به طرفیت پیش فروشنده و پیش خریدار مطرح می‌کند . منظور از مالک اولیه کسی است که ملک خود را در اجرای قرارداد مشارکت در ساخت در اختیار سازنده قرار داده است .

سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت ملک سهم خود را به شخص دیگری فروخته و به این ترتیب پیش فروشنده نیز هست .
هرچند پیش خریدار رابطه قراردادی با مالک اولیه ندارد. ولی از آنجا که پیش خریدار یک طرف قرارداد پیش‌فروش است وی نیز باید خوانده دعوی قرار گیرد .

مرجع صالح برای رسیدگی

دعوای تایید بطلان قرارداد پیش فروش در دادگاه محل وقوع ملک پیش فروش شده مطرح می گردد.

نحوه اجرای رای

رای دادگاه جنبه اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نمی شود .
چنانچه پیش خریدار مبلغی بابت قرارداد به پیش فروشنده (سازنده) داده باشد. این مبلغ طی دادخواستی که پیش خریدار تقدیم می کند قابل مطالبه است.

بطلان یا فسخ قرارداد پیش فروش :

دعوا در این فرض فقط در صورتی قابل تصور است که قرارداد مشارکت در ساخت فسخ شده باشد.
به عبارت دیگر مقدمه فسخ قرارداد پیش فروش فسخ قرارداد مشارکت در ساخت است.

در مورد اینکه دعوای ذکر شده به خواسته تایید بطلان مطرح شود یا تایید فسخ اختلاف نظر وجود دارد. اختلاف از آنجا ناشی می‌شود که قرارداد پیش فروش را در فرضی که حق پیش فروش از سازنده سلب شده است قراردادی صحیح بدانیم یا غیر نافذ.

با توجه به اینکه قرارداد صحیح و کامل منعقد شده است. به نظر می‌رسد که خواسته تایید فسخ ارجح می باشد با این حال با توجه به عبارت قانون مدنی که از لفظ باطل استفاده کرده است. در عنوان دادخواست بهتر است از تایید بطلان استفاده نماییم.

با فسخ قرارداد مشارکت و انحلال پیش فروش در فرضی که حق پیش فروش از سازنده سلب شده باشد مالکیت ملک پیش فروش شده به مالک اولیه باز می گردد.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به هر وسیله‌ای که گویای اراده به فسخ باشد قابل انجام است. با این حال در رویه عملی مطمئن‌ترین روش اعلام فسخ به وسیله اظهارنامه رسمی است.

با توجه به اهمیت مباحث فوق الذکر در صورت تمایل به کسب اطلاعات بیشتر می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکیل فرنیان فر در تماس حاصل فرمایید.

نکاتی درباره مطالبه وجه التزام قراردادی

نکاتی درباره مطالبه وجه التزام قراردادی با وکیل فرنیان فر :

وجه التزام چیست؟

وجه التزام مبلغی است که طرفین یک قرارداد به عنوان جریمه تاخیر و یا عدم انجام تعهد قراردادی پیش بینی می نمایند.

در واقع وجه التزام نوعی ضمانت اجرای حقوقی است که احتمال نقض و تخلف از قرارداد را به حداقل می رساند به عنوان مثال: در قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است شرط شود که اگر سازنده در موعد مقرر نسبت به تحویل آپارتمان های موضوع قرارداد اقدام ننماید به ازای هر روز تاخیر در انجام تعهد مبلغی به عنوان خسارت تاخیر در انجام تعهد به مالک پرداخت کند .

نکاتی درباره مطالبه وجه التزام قراردادی

بنابراین اگر یکی از طرفین قرارداد نسبت به اجرای تعهد تاخیر و یا به طور کلی از انجام تعهد استنکاف کند طرف دیگر قرارداد می تواند دادخواست مطالبه وجه التزام را تقدیم نماید .

نکته : اگر در معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف ، متخلف مبلغی به عنوان خسارت پرداخت کند( وجه التزام) دادگاه نمی‌تواند متخلف را به مبلغی بیشتر یا کمتر از آنچه در قرارداد ذکر شده است محکوم کند.

طرفین دعوا در مطالبه وجه التزام قراردادی

طرفین دعوا در حقیقت طرفین قراردادی هستند که در آن وجه التزام تعیین شده است شخصی که تعهد به نفع او شده است خواهان و شخصی که از تعهد تخلف کرده خوانده است .

مرجع صالح برای رسیدگی برای مطالبه وجه التزام قراردادی

در دعوای مطالبه وجه هرچند از قراردادی ناشی شده باشد که موضوع آن ملک است. جزو دعاوی منقول محسوب ‌شده و خواهان می‌تواند در دادگاه محل اقامت خوانده و یا محل انعقاد قرارداد و یا محل اجرای تعهد طرح دعوا کند .

نحوه اجرا رای

بعد از صدور حکم مبنی بر محکومیت متعهد و قطعیت آن متعهد له باید درخواست صدور اجراییه کند. و به طرق مختلف از جمله معرفی اموال متعهد به واحد اجرا ، و در صورت عدم شناخت اموال متعهد با گرفتن استعلام از اداره راهور نیروی انتظامی ، ثبت اسناد و املاک ، بانک مرکزی و…..در صدد به دست آوردن اموال و جبران خسارت های به وجود آمده بر آید .

در صورتی که مالی از محکوم علیه در دسترس نباشد محکوم له می تواند جلب محکوم علیه را از دادگاه بخواهد.

تفاوت وجه التزام و ضرر زیان عدم انجام تعهد

احکام حقوقی وجه التزام با ضرر و زیان ناشی از تاخیر و یا عدم اجرای قرارداد متفاوت است.

وجه التزام، خسارت مقطوعی است که طرفین ضمن قرارداد در مورد آن توافق می‌کنند. و در صورت تخلف از قرارداد ولو آن که ضرر و زیانی به متعهدله وارد نشده باشد دادگاه فرد را به پرداخت وجه التزام محکوم می کند.

اما در موردی که وجه التزام در قرارداد تعیین نشده است. در صورت تخلف فرد از تعهدات قراردادی ، متعهد له باید اثبات کند که در نتیجه تخلف متعهد به وی ضرر و زیان وارد شده است. در غیر این صورت نمی‌تواند مبلغی را به عنوان خسارت ناشی از تخلف از متعهد مطالبه خسارت نماید.

محاسبه میزان وجه التزام

میزان وجه التزام معادل مبلغی است که در قرارداد پیش بینی شده است. و دادگاه نمی‌تواند فرد متخلف را به مبلغ کمتر و یا بیشتر از آن محکوم کند.

اما در مورد ضرر و زیان ، میزان مبلغ قابل مطالبه بر اساس ارزیابی کارشناس محاسبه و فرد به پرداخت آن محکوم خواهد شد. روشن است. که وجه التزام برای تحکیم و تضمین اجرای تعهدات متعهد است. اما در مورد اینکه آیا متعهد می تواند با پرداخت وجه التزام عدم انجام تعهد ،خود را از اجرای تعهد اصلی معاف کند. یا اینکه باید تعهد اصلی را هم انجام دهد اختلاف نظر وجود دارد .

برخی از محاکم معتقدند که اگر وجه التزام عدم انجام تعهد اخذ شود متخلف را نمی‌توان به اجرای تعهد اصلی ملزم کرد که این نظر اکثریت است. به عبارت دیگر زمانی می‌توان وجه التزام عدم اجرای تعهد را مطالبه کرد که امکان الزام متعهد به اجرای تعهد اصلی وجود نداشته باشد.

عده دیگری معتقدند که خسارت عدم انجام تعهد و اجرای تعهد اصلی با هم قابل جمع هستند. البته قصد مشترک طرفین و توافقات قراردادی نقش موثری در نظر دادگاه در این خصوص دارد. و دادگاه ابتدا باید قصد طرفین را شناسایی و احراز کند که جزییات توافق چه بوده است .

در قرارداد می‌تواند تصریح کرد که اخذ وجه التزام بدل و جانشین تعهد اصلی نیست و با آن قابل جمع است .

مبنای محاسبه خسارت تاخیر

در خصوص خسارت تاخیر اجرای تعهد خواهان می تواند خسارت تاخیر را تا روز تقدیم دادخواست محاسبه و زمان طرح دادخواست مطالبه کند. اما در خصوص خسارت تاخیر تادیه خواهان می تواند خسارت تاخیر تادیه را تا زمان اجرای حکم از دادگاه بخواهد. و نیاز به تعیین و محاسبه خسارت تاخیر تادیه در زمان تقدیم دادخواست ندارد .

لزوم تناسب وجه التزام

اگر مبلغ وجه التزام مبلغ غیر متعارف باشد و تناسبی بین وجه التزام و تعهد اصلی وجود نداشته باشد. برخی محاکم صرفاً تا سقف تعهد اصلی و یا حد متعارف حکم صادر می‌کند. و نسبت به مازاد، حکم به محکومیت خوانده مبنی بر پرداخت وجه التزام صادر نمی‌کنند.

سایر محاکم نیز به استناد اصل حاکمیت اراده و قاعده (المومنون عند شروطهم) و ماده ۲۳۰ قانون مدنی نسبت به پرداخت وجه التزام تا هر میزانی که طرفین توافق کرده‌اند حکم صادر می‌نمایند.

اگر تاخیر در اجرای قرارداد و یا عدم انجام تعهد در نتیجه حادثه خارج از اراده متعهد و غیر قابل پیش‌بینی باشد. مانند: (سیل و زلزله و….) و امکان رفع آن برای متعهد میسر نگردد وی محکوم به پرداخت وجه التزام نخواهد بود.

نکاتی درباره شروط ضمن عقد

نکاتی درباره شروط ضمن عقد ، با وکیل پایه یک دادگستری ، لیلا فرنیان فر : در دفاتر ثبت ازدواج و همچنین در قباله های نکاح که بعد از پیروزی انقلاب تنظیم شده مطالبی تحت عنوان شرایط ضمن عقد چاپ گردیده که طرفین می‌توانند با امضاء ذیل هر یک بعضاً یا کلاً آنها را بپذیرند .

برخی از شروط ضمن عقد

این شروط شامل شرط انتقال تا نصف دارایی و شرط وکالت بلاعزل برای طلاق در پاره‌ای از موارد است .

نکاتی درباره شروط ضمن عقد

شرط انتقال تا نصف دارایی:

وکیل خانواده : در مورد انتقال بخشی از دارایی شوهر در سند رسمی ازدواج این چنین آمده است : ضمن عقد ازدواج زوج شرط نمود هرگاه طلاق بنا به درخواست زوجه نباشد و طبق تشخیص دادگاه تقاضای طلاق ناشی از تخلف زن از وظایف همسری یا سوء اخلاق و رفتار زوجه نبوده ، زوج موظف است تا نصف دارایی موجود خود را که در ایام زناشویی با او به دست آورده یا معادل آن را طبق نظر دادگاه بلاعوض به زوجه منتقل نماید.

شرط انتقال تا نصف دارایی شوهر به هنگام طلاق باید از دو جهت مورد بررسی قرار گیرد:

  • الف) از جهت مفهوم شرط انتقال
  • ب) از جهت ابهام و اشکال شرط انتقال

مفهوم شرط:

از شروط ضمن عقد ، شرط انتقال تا نصف دارایی شوهر در قباله ازدواج در صورتی که به امضای زوجین برسد. تعهد انتقال و تملیک مجانی و بلاعوض را با تحقق و ارکان و شرایط مربوط به ایجاد خواهد کرد. چنین شرطی شرط فعل است و عمل موضوع تعهد ، عملی حقوقی است.

این شرط از اقسام شروط صحیح مذکور در ماده ۲۳۴ قانون و تکلیف شوهر به انتقال مال بعد از مشخص شدن میزان آن به وسیله دادگاه دارای ضمانت اجرای حقوقی است. که در قانون مدنی پیش بینی شده و می تواند شوهر را ملزم به اجرای آن نماید

شرط وکالت بلاعزل در پاره‌ای موارد:

در زمینه وکالت بلاعزل در قباله های ازدواج چنین آمده است. ضمن عقد ازدواج زوج به زوجه وکالت بلاعزل با حق توکیل به غیر داد. که در موارد مشروحه زیر با رجوع به دادگاه و اخذ مجوز از دادگاه پس از انتخاب نوع طلاق خود را مطلقه نماید. و نیز به زوجه وکالت بلاعزل با حق توکیل به غیر داد تا در صورت بذل از طرف او قبول نماید.

وکیل طلاق : اگر زن مهریه خود را بخشید وی وکالت خواهد داشت. این بخشش را به جای شوهرش قبول کند مواردی که زن می تواند حسب مورد از دادگاه تقاضای صدور اجازه طلاق نماید. به شرح زیر است :

  1. استنکاف شوهر از دادن نفقه به مدت ۶ ماه به هر عنوان و عدم امکان الزام به تعدیه نفقه و همچنین زوج سایر حقوق واجب زن را به مدت ۶ ماه پرداخت نکند و اجبار او به ایفا هم ممکن نباشد.
  2. رفتار یا سوء معاشرت زوج به حدی باشد که ادامه زندگی را برای زوجه غیرقابل تحمل نماید.
  3. ابتلاء زوج به امراض صعب العلاج به نحوی که دوام زندگی زناشویی برای زوجه مخاطره آمیز باشد.
  4. جنون زوج در مواردی که فسخ نکاح شرعاً ممکن نباشد.
  5. عدم رعایت دستور دادگاه در مورد منع اشتغال زوج به شرطی که طبق نظر دادگاه صالح منافی با مصالح خانوادگی و حیثیت زوجه باشد.
  6. محکومیت شوهر با حکم قطعی به مجازات پنج سال حبس یا بیشتر یا به جزای نقدی که بر اثر عجز از پرداخت منجر به ۵ سال بازداشت شود یا به حبس و جزای نقدی که مجموعاً منتهی به ۵ سال حبس یا بیشتر گردد. و حکم مجازات در حال اجرا باشد.
  7. ابتلاء زوج به هرگونه اعتیاد مضری که به تشخیص دادگاه به اساس زندگی خانوادگی خلل وارد آورده و ادامه زندگی را برای زوجه دشوار نماید.
  8. زوج زندگی خانوادگی را بدون عذر موجه ترک کند تشخیص ترک زندگی خانوادگی و تشخیص عذر موجه با دادگاه است و یا شش ماه متوالی بدون عذر موجه از نظر دادگاه غیبت نماید .
  9. محکومیت قطعی زوج در اثر ارتکاب جرم و اجرای هرگونه مجازات اعم از حد و تعزیر در اثر ارتکاب جرمی که مغایر با حیثیت خانوادگی و شئون زوجه باشد تشخیص اینکه مجازات مغایر با حیثیت و شئون خانوادگی است. با توجه به وضع و موقعیت زوجه و موازین دیگر با دادگاه است .
  10. در صورتی که پس از گذشت پنج سال زوجه از شوهر خود به جهت عقیم بودن و یا عوارض جسمی دیگر صاحب فرزند نشود.
  11. زمانی که زوج مفقودالاثر شود و ظرف شش ماه پس از مراجعه زوجه به دادگاه پیدا نشود.
  12. زوج همسر دیگری بدون رضایت زوجه اختیار کند یا به تشخیص دادگاه نسبت به همسران خود اجرای عدالت ننماید.

نکاتی درباره حجر و نحوه رفع آن

نکاتی درباره حجر و نحوه رفع آن با وکیل فرنیان فر : در اصطلاح حقوقی حجر به معنی عدم اهلیت استیفا است و می‌توان در تعریف آن بگوییم حجر عبارت است از منع شخص به حکم قانون از این که بتواند امور خود را به طور مستقل و بدون دخالت دیگری اداره کند و شخصاً اعمال حقوقی انجام دهد . و نیز عدم توانایی قانونی شخص در اعمال و اجرای حق.

محجور کیست ؟

در قانون مدنی محجورین به سه دسته تقسیم می شوند:

  • صغار
  • افراد غیر رشید
  • مجانین

صغیر و حجر

به کسی گفته می شود که نابالغ باشد به عبارت دیگر وصف صغر در برابر کبر که صفت شخص بالغ است قرار می‌گیرد. همچنین می‌توان کلمه صغر را در برابر بلوغ به کار برد.

نکاتی درباره حجر

در زبان عامیانه و نوشته های غیر حقوقی صغیر به کودک خردسال طفل و بچه می‌گویند . یکی از مباحث مهم حقوق مدنی در باب اشخاص و محجورین ، مبحث صغر است. صغیر در لغت به معنی کوچک است. و در اصطلاح فقهی و حقوقی به کسی اطلاق می‌شود که به سن بلوغ نرسیده و کبیر نشده است.

با توجه به مطالبی که بیان شد لازم است تا به اقسام صغیر اشاره‌ای داشته باشیم . صغیر به دو نوع غیر ممیز و ممیز تقسیم می شود .

صغیر غیر ممیز

شخص نابالغی است که دارای قوه درک و تمیز نیست زشت را از زیبا و سود را از زیان تشخیص نمی‌دهد. و نمی‌تواند اراده حقوقی داشته باشد.

صغیر ممیز

صغیری است که دارای قوه درک و تمیز نسبی است. با این که به سن بلوغ نرسیده ولی می تواند اراده حقوقی داشته باشد .
در برخی تعاریف صغیر غیر ممیز این چنین بیان شده است : صغیر غیر ممیز کسی است که فروش و خرید را نمی فهمد. یعنی نمی داند که فروش موجب سلب مالکیت و خرید سبب به دست آوردن آن است .

در فقه امامیه بعضی سن ۷ سالگی را برای تمیز ذکر کرده اند و کودک معمولاً پس از هفت سالگی صغیر ممیز به حساب می آید .

غیر رشید و حجر

به دسته دیگر از محجورین غیر رشید یا سفیه می گویند. واژه غیر رشید با سفیه مترادف است سفیه در لغت به معنای جاهل و احمق است. و در فقه و حقوق مدنی به کسی گفته می شود. که عادت او اسراف و تبذیر در خرج است و تصرفات مالی او عاقلانه نیست .

باید توجه داشت سفیه کسی است که معمولاً و غالباً تصرفات غیرعاقلانه دارد و اگر شخصی گه گاه در اموال خود غیرعاقلانه تصرف کند یا در معاملاتش به ندرت فریب بخورد غیر رشید محسوب نمی شود.

لازم به ذکر است که سفیه برخلاف صغیر و مجنون تنها اجازه اداره امور مالی خود را ندارد. و در دیگر موارد همانند سایر افراد است.

مجنون و حجر

دسته دیگر از محجورین مجانین هستند. مجنون کسی است. که قوه عقل و درک ندارد و به اختلال کامل قوای دماغی مبتلاست.
به عبارت دیگر مجنون مختل المشاعر است . همچنین جنون اقسامی دارد. که نقطه اشتراک بین آنها فساد عقل است .

مجنون و سفیه را نباید یکی پنداشت زیرا سفیه شخص عاقلی است. که نمی تواند امور مالی خود را اداره کند و به اختلال کامل قوای دماغی مبتلا نیست.

مجانین را به دو گروه : مجنون دائمی و مجنون ادواری تقسیم می کنند.

مجنون دائمی

دارای جنون مستمر و مداوم است.

مجنون ادواری

حالات متفاوت دارد گاهی در حال جنون و گاهی در حال سلامت و افاقه به سر می‌برد.

مجنون مانند سایر محجورین دارای مسئولیت مدنی است. و چنان که اشاره کردیم اصولاً حجر مربوط به اعمال حقوقی است. و افعال مادی زیان آور محجور را شامل نمی شود.

ماده ۱۲۱۶ قانون مدنی به مسئولیت مدنی مجنون در صورتی که باعث ضرر دیگری شود تصریح نموده .ئلازم به ذکر است این ماده مبتنی بر فقه اسلامی است.

فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش : غبن در لغت به معنای فریفتن و گول زدن است و در اصطلاح حقوقی زمانی غبن محقق می‌شود. که میان ارزش واقعی ملک مورد معامله و ارزش تعیین شده در قرارداد اختلاف نظر وجود داشته باشد.

به عنوان مثال: اگر شخصی ملکی را به مبلغ یکصد میلیون تومان خریداری کند. در حالی که ارزش واقعی ملک کمتر از این مبلغ باشد خریدار در این حالت مغبون شده است.

اگر اختلاف بین ارزش معامله ملک با ارزش واقعی آن ، بیش از حد متعارف باشد. تا اندازه ای که قابل مسامحه نباشد اصطلاحاً غبن فاحش در قرارداد به وجود خواهد آمد. در این صورت برای کسی که متضرر شده است حق فسخ ایجاد می شود.

وکیل ابطال معامله : فرد مغبون می‌تواند پس از علم به غبن به هر طریق ممکن از جمله ارسال اظهارنامه رسمی اقدام به فسخ قرارداد کند. و سپس تایید فسخ خود را از دادگاه بخواهد.

فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

طرفین دعوا در فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

پس از آنکه قرارداد توسط صاحب حق فسخ به استناد خیار غبن فسخ شد. هر یک از طرفین قرارداد می تواند دادخواست تایید فسخ را تقدیم کند .

مرجع صالح به رسیدگی

برای اموال غیر منقول دعوای تایید فسخ قراردادهای ملکی اعم از خرید و فروش ، اجاره ، پیش فروش ، مشارکت در ساخت در دادگاه محل وقوع ملک اقامه می شود. و در خصوص اموال منقول دادگاه محل سکونت خوانده صالح است.

نحوه اجرای رای فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

دادگاه نقشی در فسخ قرارداد ندارد. و صرفاً فسخ صورت گرفته را تایید و اعلام می کند. به همین خاطر این رأی جنبه اجرایی ندارد با این حال از آنجا که دعوای فسخ معمولاً در کنار دعاوی دیگر مطرح می شود. تایید فسخ بر دعاوی مطروحه دیگر تاثیر مستقیم دارد.

نکته : اختلاف قیمت فاحش خیار غبن را ایجاد می نماید. به بیان ساده تر غبنی که عرفاً قابل مسامحه باشد به طرف حق فسخ نمی‌دهد.

اما اگر تفاوت قیمت از نظر عرف قابل مسامحه نباشد با فرض آگاهی طرف مقابل و فریب خوردن وی خیار غبن وجود دارد.
در حال حاضر اکثر محاکم فاحش بودن غبن را از طریق ارجاع به کارشناس رسمی احراز می‌ نمایند. مغبون در زمانی که معامله را انجام می‌دهد باید نسبت به قیمت اصلی بی اطلاع باشد. و اگر قیمت اصلی را بداند و با این حال معامله را انجام دهد خیار غبن منتفی است.

خیار غبن در معاملات ملکی

خیار غبن در تمامی معاملات ملکی که معوض هستند وجود دارد. به غیر از صلح و هبه هر دو طرف قرارداد در صورت غبن می توانند اقدام به فسخ قرارداد نمایند.

برخی از فقها و حقوق‌دانان معتقدند که اسقاط خیار غبن در هنگام انعقاد قرارداد صحیح نیست. و حتی در صورت قید چنین شرطی مغبون می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

بسیاری از حقوقدانان عبارت اسقاط کافه خیارات را که معمولاً در قرارداد ها ذکر می شود ناظر به غیر غبن می دانند. و برخی دیگر معتقدند که خیار غبن فاحش باید با تصریح از سوی متعاملین اسقاط شود.

اختلاف نظر دیگری که در بین حقوقدانان در خصوص غبن وجود دارد این است که چنانچه خیار غبن فاحش در قرارداد اسقاط شود. و یکی از طرفین قرارداد متوجه شود که دچار غبن افحش شده است. می تواند قرارداد را به استناد خیار غبن افحش فسخ کند.

شرایط ایجان خیار غبن

از شرایط اساسی ایجاد خیار غبن فاحش این است که غبن در زمان انعقاد قرارداد وجود داشته باشد. اما گاهی ممکن است در قرارداد های مستمر مثل قرارداد اجاره بعد از انعقاد عقد غبنی ایجاد شود. که به چنین مواردی اصطلاحاً غبن حادث گفته می‌شود.

در حال حاضر در رویه قضایی این خیار جایگاهی ندارد ولی در برخی منابع معتبر فقهی به آن اشاره شده است. و برخی استادان حقوق مانند استاد ناصر کاتوزیان خیار غبن حادث را پذیرفته‌ است.

نکته: خیار غبن فاحش بعد از علم به غبن فوری است.

تایید فسخ از آنجا که خلاف اصل صحت قرارداد ها می باشد. و ادعایی است که لازم به اثبات دارد باید به عنوان خواسته مطرح شود. اما استناد فسخ به عنوان دفاع در برابر دعوای طرف مقابل نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد.

وکیل ابطال رای داوری + فوری !

وکیل ابطال رای داوری : در برخی از قراردادهای حقوقی ، ملکی و… مانند : مشارکت در ساخت و پیش‌فروش متداول است که شخص و یا اشخاص خاصی به عنوان داور جهت رسیدگی و حل اختلافات طرفین قرارداد انتخاب شوند تا در صورت بروز مشکل بین اشخاص اقدام به صدور رای نمایند.

در برخی مواقع نیز پس از آن که بین طرفین اختلاف ایجاد می شود. ممکن است حل اختلاف را به شخصی به عنوان داور ارجاع دهند و داور پس از رسیدگی اقدام به صدور رای ‌کند.

رای داور مانند رای دادگاه لازم الاجرا است و قابلیت تجدید نظر خواهی در مرجع بالاتر را ندارد و تنها حالتی که می توان رای داور را نقض نمود زمانی است که دادگاه صالح حکم به ابطال رای داوری صادر نماید.

وکیل ابطال رای داوری

ابطال رای داوری منحصر به موارد خاصی است که در قانون به آن تصریح شده است. و در غیر از موارد مذکور قابل ابطال نخواهد بود بر اساس ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی شخصی که رای داوری علیه وی صادر شده است. می تواند ظرف مدت ۲۰ روز بعد از ابلاغ ابطال رای داوری را از دادگاه صالح درخواست کند.

طرفین دعوای ابطال رای داوری

هر یک از طرفین داوری که رای به ضرر وی صادر شده و خواستار ابطال رای داوری است. باید تقاضای خود را علیه طرف دیگر مطرح کند .

مرجع صالح برای رسیدگی

دادگاهی که دعوی را به داوری ارجاع کرده است. یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد نسبت به دعوا ابطال رای داوری صالح است.

پس اگر دعوا بر سر مال غیر منقول باشد می توان در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول طرح دعوا نمود.

نکته :

آرای که در راستای اجرای قانون داوری تجارت بین الملل صادر شده است. مرجع رسیدگی به درخواست ابطال رای داوری دادگاه موضوع ماده ۶ قانون مذکور می باشد.

اگر ارجاع امر به داوری از طریق دادگاه باشد برای ابطال رای داوری نیاز به تقدیم دادخواست نیست. ولی اگر داور از طریق دادگاه انتخاب نشده باشد برای ابطال رای داور باید دادخواست تقدیم شود . ارجاع مجدد به داور مانعی ندارد اگرچه دادگاه پس از ابطال رای داور شروع به رسیدگی کرده باشد.

معامله لا اتباع خارجی

در معامله و قرارداد با اتباع خارجی تا زمانی که اختلاف ایجاد نشده است. التزام طرف ایرانی به ارجاع اختلاف به داور دارای تابعیت مساوی با طرف خارجی ممنوع است و چنین التزامی بی اثر بوده و آن قسمت از معامله که بر این مبنای باشد باطل است.
اگر رای داوری به حق شخص ثالث که خود یا نماینده اش در تعیین داور شرکت نداشته است خللی وارد کند. شخص می تواند در قالب اعتراض ثالث نسبت به رای داور معترض شود .

علاوه بر درخواست ابطال رای داور دادخواست تعیین داور نیز از جمله دادخواست هایی است که طرفین قراردادی که در آن حل اختلاف را به داوری واگذار کرده ولی داور را تعیین ننموده قابل تقدیم به دادگاه می باشد.

دادگاه رسیدگی کننده به درخواست ابطال رای داور نمی تواند به اصل اختلاف طرفین قرارداد رسیدگی و نسبت به آن حکم صادر کند. و صرفاً به حدود خواسته خواهان در خصوص تایید و یا ابطال رای داور رسیدگی می نماید.

نکته :

نمی توان اعتراض به نحوه رسیدگی داور و ادله ابراز شده از سوی داور را مستند ابطال رای داور قرار داد. زیرا دادگاه صلاحیت رسیدگی به نحوه رسیدگی و ارزش ادله استنادی داور را ندارد. اگرچه طبق ماده ۴۸۲ قانون آیین دادرسی مدنی رای داور باید موجه و مدلل باشد. اما برخی محاکم اعتقاد دارند حتی اگر رای داوری فاقد مستند و دلیل باشد رای صحیح است.

در صورت تقدیم دادخواست ابطال رای داوری اجرای رای داور متوقف نمی شود مگر آن که به نظر دادگاه رسیدگی کننده ،دلایل اعتراض قوی باشد.

در چنین مواردی دادگاه قرار توقف اجرای رای داور را صادر می نماید. و در صورت صلاح دید دادگاه تامین مناسب از معترض به رای داوری اخذ خواهد شد .

بنابراین با درخواست دستور موقت نمی توان مانع از اجرای رای داوری شد. و صرفاً از طریق درخواست توقف اجرای رای داوری می توان جلوی اجرای حکم را گرفت.

وکیل ابطال رای داوری

به جهت سهولت ابطال رای داوری ، بهتر است تا از وکیل داوری در این زمینه بهره برد. چرا که وکیل امور حقوقی می تواند در کوتاه ترین زمان ممکن، موکل خود را برای رسیدن به هدف مطلوب همراهی کند.

در صورت نیاز به وکیل و مشاور حقوقی می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکیل فرنیان فر تماس حاصل فرمایید.

وکیل ابطال سند رسمی انتقال

وکیل ابطال سند رسمی انتقال  : سند رسمی انتقال مالکیت که اصطلاحاً به آن بنچاق و یا سند قطعی غیر منقول هم گفته می‌شود. در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد و پس از آن که با امضای طرفین رسید خلاصه معامله به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌شود. تا در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک انتقال مالکیت ثبت شود.

دعوی ابطال سند رسمی انتقال به اسباب مختلفی قابل طرح است به عبارت دیگر موجبات ابطال سند رسمی ملک بسیار متعدد و متنوع است .

اکنون می خواهیم در این مطلب به مهمترین آنها اشاره نماییم :

خواهان به نحوی مدعی بی اعتباری معامله موضوع سند باشد:

عدم تحقق شرایط صحت قرارداد رایج ترین دلیل بی اعتباری معامله موضوع سند است. به عنوان مثال : عدم مالکیت فروشنده در زمان معامله ، جعل سند انتقال یا جعلی بودن اسناد انتقال قبلی عدم اهلیت یکی از متعاملین در زمان انعقاد معامله و یا نبودن امضای فروشنده یا خریدار در اسناد انتقال پایه‌های سند را مخدوش می‌کند.

وکیل ابطال سند رسمی انتقال

فسخ یا انفساخ معامله مبنای سند انتقال از دلایل دیگر دعوی ابطال سند است . ابطال عملیات اجرایی که سند مورد نظر در نتیجه آن صادر شده است. ابطال رای هیات موضوع ماده ۱۴۷ قانون ثبت دلایل دیگر برای ابطال اسناد انتقال ملک هستند.

طرفین دعوا در ابطال سند رسمی انتقال

خواهان دعوا کسی است که مدعی بی‌اعتباری سند است.
در صورتی که خواهان خود یک طرف معامله بوده باشد. طرف دیگر معامله خوانده دعوا خواهد بود اما اگر خواهان غیر از طرفین معامله باشد دو طرف سند رسمی انتقال خواندگان دعوا هستند.

اگر پس از ثبت سند مورد نظر انتقالات دیگری هم انجام شده باشد. دادخواست ابطال اسناد انتقال مالکیت باید به طرفیت همه ایادی قبلی مطرح شود و ابطال همه اسناد بعدی خواسته شود.

چرا که ابطال یک سند بدون ابطال اسناد بعدی موجب تعارض اسناد می‌گردد. در این دعوا نیازی به طرف دعوا قرار دادن اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی به عنوان خوانده نیست.

دعاوی مربوط به املاک و حقوق مربوط به آنها از جمله دعاوی ابطال سند انتقال مالکیت ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود .

در مواردی ابطال سند رسمی انتقال مستلزم ابطال مقدمات تنظیم سند انتقال است و رسیدگی به این مقدمات نیز ممکن است در صلاحیت دادگاههای عمومی نباشد در این موارد باید دادخواست در مرجع صالح به رسیدگی به مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال است مطرح شود و پس از اخذ تصمیم در مرجع مربوطه دادخواست ابطال سند رسمی تقدیم گردد .

نحوه اجرا رای ابطال سند رسمی

پس از قطعی شدن رای مرجع قضایی برای ذینفع گواهی قطعیت رای صادر می کند. با ارائه حکم قطعی از مرجع قضایی به اداره ثبت اسناد و املاک و تقاضای ذینفع رئیس اداره ثبت موضوع را برای بررسی و اقدام به دفتر املاک ارجاع می نماید .

متصدی دفتر املاک پس از بررسی سوابق و ملاحظه مدارک ابرازی و تطبیق مشخصات مندرج در آن با محتویات پرونده ثبتی و پس از حصول اطمینان از عدم اشکال مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در ستون ملاحظات دفتر املاک مربوط توضیح می‌دهد.

در پیش نویس سند مالکیت جدید علاوه بر قید مشخصات کامل مالک جدید جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند مالکیت اولیه و شماره و تاریخ مستند ابطال باید به طور مشروح نوشته شود.

اگر بر اساس سند رسمی انتقال سند رسمی مالکیت نیز از سوی اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد. به تبع ابطال سند انتقال ، سند مالکیت نیز باطل می شود.

در مورد سند باطل شده اداره ثبت بخش نامه‌ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال می‌کند. تا از معامله با آن جلوگیری شود همچنین در صورتی که سند مالکیت اولیه به طریقی به اداره ثبت ارائه شود آن را باطل می کند .

نکته 1:

دادگاه حتماً باید نسبت به مالکیت ملک از اداره ثبت استعلام کند و نمی تواند به صرف اظهارات طرفین حکم صادر کند که احتمال مغایرت آن با ثبت رسمی وجود دارد .

نکته 2:

چنانچه در دادخواست ابطال سند انتقال به جای شماره سند، شماره پلاک ثبتی ملک قید شود. و یا شماره سند اشتباه درج شود به دلیل آن که خواسته اولیه به درستی مطرح نشده است. موجب رد دعوا می شوند.

طرح دعوای ابطال سند انتقال اولیه بدون ابطال اسناد بعدی و بدون طرف قرار دادن ایادی بعدی فاقد وجاهت قانونی است .
اگر ملک موضوع دعوای ابطال سند انتقال بعداً تفکیک شده باشد. علاوه بر سند انتقال باید حکم ابطال صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه نیز از دادگاه صادر شود .

در طرح دعوای ابطال سند انتقال باید تمامی مالکین مشاعی طرف دعوی قرار گیرند. مگر اینکه دادخواست ابطال فقط متوجه سهم مشاعی یکی از مالکین باشد .

وکیل متخصص ابطال سند رسمی انتقال

با توجه به توضیحات فوق متوجه می شویم که پرونده های ابطال اسناد رسمی از حساسیت و اهمیت بالایی برخوردار هستند. پس در نتیجه استفاده از وکیل متخصص امور ملکی می تواند از ضرر و زیان احتمالی اشخاص جلوگیری نماید. به همین دلیل در صورت نیاز می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکیل فرنیان فر تماس حاصل فرمایید.

نکاتی در خصوص جرم و تعریف آن

نکاتی در خصوص جرم – تعریف جرم

جرم چیست؟

جرم از نظر اجتماعی نقض نظام جامعه است نظام جامعه تغییر پذیر است. و به همین جهت نمی‌توان مفهوم جرم طبیعی را پذیرفت. در عمل، شناختن مفهوم اجتماعی جرم کفایت نمی‌کند.

حقوقدان باید مختصات جرم را معلوم نموده و تعریفی از آن به دست بیاورد تا از ترکیب مختصات جرم تعریف آن مشخص شود.
جرم از خطای انتظامی متمایز است کلمه جرم علاوه بر مفهومی که در حقوق جزا دارد. دارای مفهوم مشخصی در حقوق مدنی می باشد.

نکاتی در خصوص جرم و تعریف آن

مفهوم جرم از دو منظر قابل مطالعه است:

تعریف جرم از نقطه نظر اجتماعی

وکیل کیفری : از نظر اجتماعی مفهوم جرم نظیر مفهوم اخلاق متغیر و در حال تحول می باشد. دلیل این مطلب آن است که وصف مجرمانه عملی از نقطه ‌نظر اجتماعی و همچنین میزان مجازاتی که قانون برای عمل مجرمانه در نظر خواهد گرفت. بستگی به افکار عمومی دارد و افکار دائماً در حال تغییر و دگرگونی است.

دولت بر اساس فلسفه و شرایط مزبور اصولی را برای اعتدال جامعه و بقای آن پیش بینی می کند که افراد مجبور به اطاعت و احترام نسبت به این اصول هستند و هر گاه از آن تخلف نمایند مجازات خواهند شد.

جرم چیست ؟

بنابراین جرم از نقطه نظر اجتماعی عملی است که نظم اجتماعی را نقض نموده باشد. و این نظم در هر عصری متناسب و درخور تمدن و سطح افکار و عقاید متعارف همان عصر می باشد.

تعریفی که گاروفالو( بانیان مکتب اثباتی) از جرم ارائه می‌دهد. متوجه همین نقطه نظر اجتماعی است گاروفالو می‌گوید:( جرم عملی است برخلاف احساسات متوسط تقوا و نیکوکاری ).

تعیین اصولی که نظام جامعه در دوره معینی بر آن استوار است امکان پذیر می باشد و همواره می‌تواند معلوم داشت قواعدی که تخلف از آنها جرم به شمار می‌آید کدام است اما مسئله ای که پاسخ به آن دشوار است آن است که”

  • آیا در میان اصول و قواعد مزبور؛ اصل و قاعده ای هست که لایتغیر باشد و تخلف از آن همواره جرم تلقی گردد ؟
  • به عبارت دیگر آیا جرم طبیعی وجود دارد یا خیر ؟

گابریل تارد معتقد به جرم طبیعی است و آن را این گونه تعریف می‌کند:( جرم طبیعی عملی است که به علت مخالفت آن با شرایط اساسی زندگانی اجتماعی همواره منع شده است.)

  • اما آیا از میان شرایط اساسی زندگانی اجتماعی چیزی می تواند تا همیشه و همه جا معتبر باشد؟

تاکنون جوابی به این سوال داده نشده است. و این مطلب همچنان مبهم مانده است پاره ای از نویسندگان حقوق جزا خواستند از مفهوم عدالت در حل این مسئله کمک بگیرند. اما باید دانست که این مفهوم هم به عنوان ملاک تشخیص جرم طبیعی کافی نیست .زیرا عدالت مطلق در دسترس بشر نیست و عدالت نسبی هم ثابت و یکسان نمی باشد.

تعریف جرم از نقطه نظر حقوقی

تعریف جرم از نظر اجتماعی برای قانون گذار مفید است زیرا با توجه به آن می‌تواند پایداری اصولی اساسی زندگی اجتماعی را تضمین نموده و برای تجاوز به آن مجازات تعیین کند اما برای قاضی ضرورت دارد که از جرم تعریف حقوقی در دست داشته باشد. به عنوان یک پدیده قضایی، جرم عملی است که قابل مجازات باشد.

این تعریف نارساست و ماهیت و مختصات جرم را نشان نمی‌دهد در قانون مجازات عمومی ایران نیز تعریفی از جرم ارائه نشده است.

ماده ۲ قانون مجازات

فقط در ماده ۲ قانون مذکور یکی از اوصاف جرم مندرج شده است به این شرح :(هیچ عملی را نمی‌توان جرم دانست مگر آنچه به موجب قانون جرم شناخته شده است).

به طوری که ملاحظه می شود قانونگذار ایران در ماده ۲ قانون مجازات وصف قانونی بودن جرم را که از اوصاف اصلی آن می باشد اعلام کرده است زیرا در سایه آن آزادی فردی از خودکامگی و خودسری قضات و دادرسان مصون می‌ماند. اما باید دانست تمام خصوصیات جرم در این وصف منعکس نشده.

شناختن جرم مستلزم توجه به سایر اوصاف آن می‌باشد که در ادامه به آن می پردازیم:

  1. جرم همواره یک عمل خارجی از انسان است که این عمل گاهی فعل است و زمانی ترک فعل بنابراین تصمیم مجرمانه جرم تلقی نمی شود.
    جرم عقیده وجود ندارد یعنی عقیده هر چه باشد جرم تلقی نمی‌شود اما انتشار عقیده ممکن است جرم باشد.
  2. قانونگذار برای جرم مجازات پیش‌بینی نموده است بنابراین به صرف این که عملی ممنوع باشد آن عمل را نباید جرم دانست باید ممنوعیت عملی توام با ضمانت اجرای جزایی باشد تا آن عمل در جامعه جرم شناخته شود.
  3. فرد در ارتکاب عمل ممنوعی که قانونگذار برای آن مجازات تعیین کرده است برخلاف حق اقدام نموده باشد.
    بنابراین ارتکاب عملی که به موجب قانون ممنوع و قابل مجازات است در مقام استفاده از حق و یا انجام وظیفه جرم شناخته نمی شود .

اکنون با تلفیق موارد فوق می توانیم جرم را تعریف نماییم.

جرم رفتار و عمل خلاف قانون است که به دلیل انجام تکالیف و یا استیفای حق نبوده و برای آن مجازات مقرر شده است. این تعریف مانند همان است که (کارارا) برای جرم پذیرفته است .

عناصر تشکیل دهنده جرم:

به طور کلی از تحلیل تعریف مزبور مشخص می گردد که برای تحقق جرم وجود ۳عنصر ضرورت دارد.

  1. عنصر مادی : عمل خارجی انسان است. که به مفهوم فعل یا ترک فعل نمایان می شود.
  2. عنصر قانونی : بدین معناست که وصف مجرمانه با تعریف قانون باشد به بیان دیگر آن عملی جرم است که در قانون پیش‌بینی شده باشد.
  3. عنصر معنوی : زمانی که انسان اخلاقاً مسئول عمل ارتکابی باشد.

فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط : اگر در قرارداد به نفع یکی از طرفین شرطی پیش‌بینی شده باشد اعم از آن که شرط فعل باشد یا شرط صفت و یا شرط نتیجه در صورت تخلف متعهد از شرط و یا بی اعتباری شرط ، مشروط له می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. در ادامه با توضیحات وکیل فرنیان فر همراه باشید…

اگر شرایط مندرج در قرارداد شرط صفت باشد :

مانند آن که در قرارداد شرط شود ملک مورد معامله دارای صفت و ویژگی خاصی است. در چنین حالتی اگر ملک فاقد ویژگی مذکور در قرارداد باشد خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

در صورتی که شرط مذکور در قرارداد شرط فعل باشد:

اگر شخص متعهد به عهد خود عمل نکند شخصی که تعهد به نفع او شده است. ابتدا باید الزامات متعهد به انجام تعهد را از دادگاه بخواهد در صورتی که متعهد به تعهد خود عمل نکرد. متعهد له می‌تواند شخصاً و یا از طریق شخص ثالث تعهد را انجام و هزینه‌های آن را از متعهد دریافت نماید.

در صورتی که امکان اجرای تعهد از طریق متعهدله و یا شخص ثالث نباشد متعهدله می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند .
در هر یک از موارد فوق شخصی که در قرارداد به نفع او شرطی ذکر شده است می‌تواند پس از فسخ قرارداد به هر نحوی دادخواست تایید فسخ قرارداد را در دادگاه حقوقی مطرح نماید.

طرفین دعوا

پس از فسخ قرارداد از سوی صاحب حق فسخ، فرد می تواند درخواست تایید فسخ را در دادگاه صالح مطرح کند .

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تایید فسخ قرارداد . چنانچه فسخ مربوط به معاملات ملکی باشد دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی را خواهد داشت .

اجرا رای

فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط در واقع زمانی حاصل می‌شود که متعهدله آن را اعمال و به طرف مقابل اعلام می‌کند . بنابراین اجراییه در این دعوی صادر نمی شود و حکم دادگاه تنها جنبه اعلامی دارد.

نکته 1:

به خیار تخلف شرط اصطلاحاً خیار اشتراط نیز گفته می‌شود.

تایید فسخ از آنجا که خلاف اصل صحت قرار داد است و ادعایی است که می بایستی ثابت گردد به عنوان خواسته مطرح می گردد اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوای طرف مقابل مطرح شود نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد.

بر این اساس طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است. می تواند صبر کند تا طرف مقابل برای الزام وی به قرارداد یا عناوین مشابه دیگر اقدام کند. و در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد استناد کند . بر این اساس در استناد به فسخ قرارداد نیازی به طرح دعوای تقابل هم نخواهد بود .

طرح دعوای تایید فسخ در جایی کاربرد دارد که مدعی فسخ می خواهد هر چه سریعتر تکلیف قرارداد را روشن و از آثار فسخ قرارداد استفاده کند. و یا در کنار خواسته تایید فسخ خواسته دیگری نظیر استرداد وجه و یا ابطال سند و یا مطالبه خسارت را نیز دارد. و به همین خاطر متداول است که دادخواست تایید فسخ قرارداد در کنار دعاوی دیگر مطرح می گردد .

نکته 2 :

اگر تاخیر در پرداخت هر یک از اقساط ثمن برای فروشنده حق فسخ ایجاد کند وصول هر کدام از اقساط که موعود آن گذشته باشد. از سوی طلبکار می تواند قرینه ای بر اسقاط ضمنی حق فسخ باشد. حق فسخ قرارداد به دلیل تخلف متعهد از شرط قراردادی فوریت ندارد و صاحب حق فسخ هر زمان که بخواهد می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

نکته 3 :

حق فسخ در صورت فوت ذیحق به ورثه منتقل می‌شود.
اگر بعد از عقد قرارداد و قبل از فسخ آن خریدار در ملک تصرفات حقوقی مانند: فروش رهن و اجاره انجام دهد. در صورت فسخ قرارداد این تصرفات معتبر است مگر آنکه در قرارداد عدم تصرفات ناقله شرط شده باشد.