۳ روش فسخ قرارداد اجاره در قوانین ملکی ایران

راه های فسخ قرارداد اجاره با وکیل متخصص + نکات مهم : قرارداد اجاره یکی از چالش برانگیزترین قراردادهایی است که در زندگی روزمره با آن مواجه می شویم. در این نوع قرارداد هیچ گونه مالی به صورت رسمی میان طرفین رد و بدل نمی شود و صرفاً اجرت لازم در برابر استفاده از منفعت مال است که باید پرداخت گردد. هرکدام از طرفین نیز به فکر کاهش ضرر و زیان و افزیش منافع خویش در این قرارداد هستند. حال ممکن است به علل مختلفی قرارداد اجاره را فسخ کنیم. اینجاست که باید راه های فسخ قرارداد اجاره را مطالعه نمود و صرفاً با کمک قانون و وکیل متخصص ملکی حرکت کرد.

چگونه قرارداد اجاره را فسخ کنیم؟

فسخ قرارداد اجاره به چند طریق امکان پذیر است؛ اول اینکه طرفین در این زمینه به توافق برسند و بدون پرداخت هیچ گونه غرامتی این کار را انجام دهند. روش دوم نیازی به توافق ندارد اما اگر مستاجر بخواهد قرارداد را لغو کند باید مبلغ معینی را به موجر پرداخت نماید که اصولاً به میزان یک ماه اجاره ملک استیجاری است. روش نهایی نیز به امکان استفاده از خیارات قانونی بازمی گردد که در خصوص قرارداد اجاره قابلیت اجرا شدن را دارند. اغلب خیارات در عقود لازم در عقد اجاره نیز بکار می روند اما در قانون تنها به خیار شرط، خیار عیب و خیار تخلف شرط اشاره شده است.

فسخ اجاره با اشاره به خیار شرط

خیار شرط به امکان حق فسخ برای یکی از طرفین یا هر دوی آن ها اشاره دارد؛ به این صورت که مستاجر یا موجر یا هردو شرط می کنند هر زمان که درخواست فسخ اجاره را داشتند بتوانند آن را عملی کنند. در این شرایط نیز پرداخت کمیسیون بر عهده کسی است که درخواست فسخ اجاره را دارد مگر اینکه به صورتی دیگر میان طرفین توافق به عمل آید.

خیار شرط برای مستاجر در همه حال وجود دارد مشروط بر این که در قرارداد اجاره به آن اشاره شده باشد. بنابراین تفاوتی ندارد که وی یک ملک مسکونی را اجاره کرده است یا یک ملک تجاری! در مقابل این حق و استفاده از این خیار برای موجر با محدودیت هایی همراه است چرا که وی صرفاً می تواند در قرارداد اجاره املاک مسکونی این شرط را درج کند. مواردی که در قانون و به نفع موجر برای شرط خیار بیان شده است به صورت ذیل می باشند:

• طبق قانون مدنی در قرارداد اجاره املاک مسکونی و در تمام مدت اجاره برای موجر حق فسخ (خیار شرط) وجود دارد منوط بر اینکه وی بخواهد در این مدت ملک مربوطه را به فروش برساند.
• ممکن است در قرارداد اجاره درج گردد که موجر به محض فروش ملک حق فسخ پیدا می کند. یعنی می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید. اما ممکن است در قرارداد اجاره شرط شده باشد که به محض فروش ملک، قرارداد مربوط به اجاره منفسخ می شود. درواقع در اینجا دیگر نیازی به استفاده از حق فسخ نیست و قرارداد هم خود بخود فسخ می گردد.

فـسخ اجاره با اشاره به خیار عیب

در ابطال مبایعه نامه اگر عیب خاصی در ملک استیجاری وجود داشته باشد زمانی منجر به فسخ قرارداد می شود که استفاده از منافع ملک را غیر ممکن سازد یا استفاده از آن ها را با دشواری روبرو کند. درواقع هر گونه عیب و نقصی را نمی توان دلیل قطعی بر فسخ اجاره دانست. در این شرایط میان زمانی که عیب مورد نظر قبل از قرارداد در عین مستاجره وجود داشته با عیوبی که بعداً ایجاد شده اند تفاوت وجود دارد.

اگر عیب موجود پیش از قرارداد باشد و مورد توافق طرفین قرارداد واقع گردد قرارداد اجاره قابل فسخ نیست مگر اینکه موجر وعده رفع نقص نماید و به آن عمل نکند که در این صورت با استناد به خیار تخلف شرط قابل فسخ خواهد بود. اگر عیب موجود بعد از قرارداد و قبل از تسلیم مال ایجاد شود مستاجر حق فسخ دارد. اگر عیب بعد از تسلیم مال استیجاری ایجاد شود و مربوط به مستاجر هم نباشد حق فسخ برای مدت باقی مانده ایجاد شده و نسبت به قرارداد اجاره قبل از بروز عیب بی تاثیر است.

حق فسخ با اشاره به خیار تخلف شرط

شروط مختلفی را می توان در محدوده قانون و در قراردادها درج نمود. نمونه بارز آن تعهد مستاجر به پرداخت حق اجاره بعد از گذشت یک ماه است. البته می توان شروط دیگری را در قرارداد اجاره درج نمود.

مثلاً مستاجر شرط می کند که موجر باید تا قبل از زمستان سیستم سرمایشی ساختمان را راه اندازی نماید. اگر طرفین نسبت به شروط تعیین شده در قرارداد اجاره عمل نکنند حق فسخ آن قرارداد را به طرف مقابل خواهند داد. در این خصوص نیز قرارداد اجاره نسبت به قبل از تخلف شرط صحیح است و نسبت به بعد از آن حق فسخ نمود پیدا می کند.

نکته: نحوه فسخ قرارداد اجاره یک کار بسیار سخت و دشوار است و در برخی از موارد نیز مشمول پرداخت هزینه های بسیاری می گردد. پیشنهاد می شود به منظور فسخ قرارداد با یک مشاور حقوقی در این زمینه مشورت کنید.