مهم ترین نکات کاربردی عقد بیع

عقد بیع به عنوان یکی از مهم ترین عقود قانونی شناخته می شود و در قالب قرارداد تعریف می گردد. می توان گفت قرارداد بیع به عنوان یکی از رایج ترین و کاربردی ترین قراردادها در سطح جامعه به حساب می آید وهمه ی ما در طول زندگی خود بارها خرید و فروش را از طریق عقد قرارداد بیع تجربه کرده ایم و به خوبی می دانیم که چنین قراردادهایی با آثار و تبعات حقوقی متعددی برای طرفین آن همراه هستند.

• آیا با نکات و ویژگی های قرارداد بیع آشنایی دارید؟
• به نظر شما چه شرایطی صحت عقد بیع را تضمین می کند؟

در ادامه برای کسب اطلاعات بیشتر با وکیل فرنیان فر همراه باشید.

تعریف عقد بیع

از نظر حقوقی و بر اساس ماده ی 338 قانون مدنی، بیع عبارت است از تملیک و واگذاری عین به عوض معلوم. در حقیقت عقد بیع به مفهوم خرید و فروش و مبادله ی مال در ازای پول و ثمن اشاره می کند. هرگاه مالک مال که تحت عنوان فروشنده شناخته می شود، مال خود را با بهایی مشخص به دیگری بفروشد و در ازای آن از خریدار پولی دریافت نماید، می توان گفت که عقد بیع میان آنها جاری شده است. در نتیجه ایجاب و قبول به عنوان رکن اصلی عقد بیع شناخته می شود و ثمن و مبیع نیز بایستی در عقد مشخص باشند.

از نظر قانونی متعاملین عقد بیع یعنی بایع و مشتری بایستی عاقل و بالغ باشند و با اختیار و رضایت کامل معامله را انجام دهند. از آنجایی که عقد بیع نوعی معامله و قرارداد به حساب می آید، ضروریست که بر اساس ماده ی 190 قانون مدنی، شرایط صحت معاملات به شرح زیر بر آن حکمفرما باشد:

قصد طرفین ورضایت آنها

تمامی عقود با قصد و رضایت طرفین شکل می گیرد و بدون آن نمی توان عقد را متصور شد. در واقع عقود ارتباط مستقیمی با اراده و اختیار طرفین آن دارد و از این رو بایستی قصد و رضایت طرفین عقد و توافق آنها به طور صریح روشن و مشخص گردد.

اهلیت طرفین

طرفین تمامی عقود از جمله عقد بیع بایستی به سن بلوغ و رشد رسیده باشند و از عقل سلیم برخوردار باشند. بنابراین انعقاد عقد بیع از سوی کودکان و یا افراد مجنون و دیوانه صحیح نخواهد بود.

موضوع معین که مورد معامله باشد

در رابطه با تمامی عقود از جمله عقد بیع بایستی موضوع معامله و در حقیقت مالی که فروخته می شود ،مشخص باشد. بنابراین معامله و خرید و فروش مال مجهول و ناشناخته ای که موجود نیست، امکانپذیر نخواهد بود.

مشروعیت جهت معامله

در رابطه با تمامی عقود و معاملات از جمله عقد بیع موضوع و جهت معامله بایستی مشروع و قانونی باشد. در غیر این صورت عدم مشروعیت جهت معامله می تواند صحت آن را زیر سوال ببرد.

در کنار تمامی موارد فوق، مالیت داشتن مبیع و قابل نقل و انتقال بودن آن نیز حائز اهمیت است. علاوه بر این پاره ای نکات مهم و کاربردی در رابطه با قرارداد بیع وجود دارد که افق دید قانونی وسیع تری به شما خواهد بخشید و می تواند صحت عقود و قراردادهای بیع شما را به خوبی تضمین کند.

نکات کاربردی قرارداد بیع

با نگاهی دقیق به ساختار و مفهوم عقد بیع، نکات و ویژگی های بسیار زیادی به چشم می خورد. در نظر داشته باشید که عقد بیع می تواند از خرید یک خودکار تا خرید یک زمین بزرگ را در بر گیرد. بنابراین می توان نتیجه گرفت که ارکان عقد در تمامی موارد یکسان خواهد بود اما نحوه ی انعقاد عقد متفاوت است. برای مثال: شما برای خرید یک خودکار قرارداد کتبی تنظیم نمی کنید و با پرداخت پول آن به فروشنده، خودکار را تحویل گرفته و از مغازه خارج می شوید.

در مواردی مانند: معامله و خرید و فروش املاک و اراضی نیاز به تنظیم قرارداد کتبی و رسمی است و صرف قرارداد شفاهی کافی و کامل به نظر نمی رسد. در چنین شرایطی پاره ای نکات کاربردی قرارداد بیع می تواند بسیار مفید باشد و احتمال بروز اختلافات و مشکلات حقوقی شما را به حداقل میزان ممکن برساند.

• در قراردادهای بیع ممکن است با اصطلاحات زیر مواجه شوید. بنابراین آشنایی با این مفاهیم ضروری به نظر می رسد:
• بیع به مفهوم خرید و فروش اشاره می کند.
• مبیع به موضوع و کالای مورد معامله اشاره می کند. مبیع بایستی قابل مشاهده باشد و مالیت داشتن آن حائز اهمیت است.
• اصطلاح ثمن، پول و بهای معامله است که از سوی خریدار پرداخت می شود.
• بایع به معنی فروشنده و خریدار و مشتری به یک مفهوم مشترک اشاره می کنند که طرف مقابل عقد بیع است.
• در رابطه با عقد بیع دو اصطلاح حال و موجل اهمیت دارد. در شرایطی که با مفهوم حال مواجه شدید، به معنی آنی و همین الان است. در صورتی که اصطلاح موجل باشد، مدت دار بودن عقد را در بر دارد و زمان مشخصی در آینده تعیین می گردد.

دیگر نکات مهم

1. در نظر داشته باشید که عقد بیع در ردیف عقود تملیکی قرار می گیرد. به این معنا به محض پرداخت کامل ثمن، خریدار به عنوان مالک جدید و اصلی مال مذکور شناخته می شود و تمامی حقوق مالکیت فروشنده قطع می شود.
2. قرارداد بیع را با خط خوش و خوانا تنظیم کنید و سعی کنید که حدالمقدور قلم خوردگی نداشته باشد. در صورت هرگونه تغییر و یا قلم خوردگی در متن قرارداد و یا سایر موارد بهتر است که در بخش توضیحات ،موارد قید شود. تهیه ی متن پیشنویس می تواند در تنظیم قرارداد صحیح و بدون قلم خوردگی به شما کمک کند.
3. برای تنظیم قرارداد بیع در چند نسخه بهتر است از کاربن سالم استفاده کنید و توجه داشته باشید که تمامی حروف و ارقام در تمامی نسخه های قرارداد به درستی درج گردد.
4. در زمان امضای نسخه های قرارداد کاربن را خارج کنید و سپس برای امضا و اثر انگشت نسخه های قرارداد اقدام نمایید. درج نام و نام خانوادگی امضا کننده همراه با تاریخ امضای قرارداد فراموش نشود.
5. شما برای انعقاد قرارداد خود به دو نفر مرد به عنوان شاهد نیاز دارید. انتخاب شهود از میان افراد غریبه، افراد بسیار مسن و پیر و افراد بی سواد و کم سواد توصیه نمی شود. سعی کنید شاهدین خود را از میان افراد معتبر، معتمد و باسواد انتخاب کنید که به درستی آنها را می شناسید. فراموش نکنید شهادت شهود و امضای شهود در بسیاری از دعاوی احتمالی آینده، موثر و کارساز است.
6. بسیاری از مشکلات و اختلافات قراردادی به دنبال سوءتعبیر و برداشت ها تفاسیر چندگانه ی طرفین قرارداد به وجود می آید. بهتر است برای تنظیم متن قرارداد بیع تمامی موارد و بندهای آن را به صورت واضح و صریح تنظیم کنید. توجه داشته باشید که مفهوم تمامی لغات، اصطلاحات و بندهای قرارداد به یک موضوع واحد و مشخص اشاره داشته باشد و نتوان چند برداشت متفاوت از آن داشت.
7. چنانچه در متن قرارداد به موضوع جبران خسارت و یا فسخ معامله اشاره می کنید، تمامی موارد و نکات قانونی آن را صریح و روشن درج کنید. برای مثال: شرایط فسغ معامله، خیارات قانونی، میزان و مبلغ جبران خسارت و نحوه ی جبران خسارت را صریحا مشخص نمایید.
8. در صورتی که خریداران و یا فروشندگان بیش از یک نفر است مانند: املاک مشاعی و موروثی درج نام تمامی افراد در متن قرارداد ضروریست. همچنین ضرورت دارد که در متن قرارداد بیع، میزان سهم هر فرد به طور کامل و مشخص درج شود.
9. ذکر دقیق متعلقات موضوع معامله در متن قرارداد بیع ضروریست. برای مثال: چنانچه شما اقدام به خرید یک واحد آپارتمان کرده اید و متعلقاتی نظیر پارکینگ، انباری و یا لوازم منزل به همراه آن وجود دارد، بایستی تمامی این موارد را در متن قرارداد به طور کامل و صحیح قید نمایید.

ممکن است قرارداد بیع شما از نوع بیع موجل باشد. در چنین شرایطی موعد پرداخت ثمن و نحوه ی آن را صراحتا در متن قرارداد درج کنید و اگر چکی تبادل می شود، ثبت شماره چک و ذکر علت صدور چک ضروریست. برگشت چک معامله را زیر سوال نمی برد و فسخ نمی کند، ولی به دلیل اینکه ثمن معامله پرداخت نشده است، شما می توانید ضمانت اجرای مشخصی برای معامله ی خود در نظر بگیرید. برای مثال: در صورتی که دو ماه پس از موعد پرداخت ثمن معامله، اقدامات مورد نیاز برای پرداخت آن صورت نپذیرد حق فسخ معامله و یا دریافت مبلغ مشخصی خسارت امکانپذیر است.

ارائه مشاوره حقوقی و نکات مهم

در رابطه با قرارداد بیع نکات و جزئیات حقوقی بیشتری وجود دارد که قطعا روند معامله و قرارداد شما را تغییر می دهد. به عبارت دیگر جزء به جزء قراردادهای حقوقی و عقودی که منعقد می کنید با مفاهیم حقوقی درآمیخته است و میزان آگاهی های حقوقی شما می تواند احتمال بروز اختلافات و مسائل حقوقی را به حداقل میزان ممکن برساند.

حضور وکیل متخصص و باتجربه در این امر می تواند ضمن ارائه ی یک مشاوره حقوقی دقیق و جامع، پرونده ی شما را در مسیر درست قانونی قرار دهد.

..برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با فرنیان فر وکیل پایه یک دادگستری در ارتباط باشید…