سند معارض و تبعات قانونی آن

سند معارض چیست ؟ این سند در شرایطی تعریف می شود که دو سند مالکیت برای یک ملک صادر گردد و در متن آن تعارضاتی وجود داشته باشد. همانطور که می دانید مهم ترین ادله ی اثبات مالکیت، سند رسمی است و از این نظر می توان گفت سند رسمی از اهمیت و ارزش بسیار بالایی برخوردار است. حال شرایطی را در نظر بگیرید که برای ملک مورد نظر شما، دو سند مالکیت صادر گردیده و متن این دو سند با یکدیگر متفاوت است.

• به نظر شما قانون برای این دسته از اشتباهات ثبتی چه ساز و کاری در نظر گرفته است؟

در ادامه با وکیل فرنیان فر همراه باشید.

سند معارض به چه معناست؟

در شرایطی که علی رغم صدور سند مالکیت از سوی اداره ی ثبت اسناد، مجدداً سند مالکیت دیگری برای همان موضوع صادر گردد و متن این دو سند یا یکدیگر متفاوت باشد، با سند معارض مواجه هستیم. معارض از کلمه ی تعارض می آید و به معنای متعرض و مزاحم شدن و یا با یکدیگر اختلاف داشتن است. بنابراین سند معارض به سندی اشاره می کند که با سند دیگری در تضاد و تعارض است و در نتیجه یکی از این دو سند فاقد اعتبار است.

در رابطه با سند معارض شرایط بدین صورت است که دو مالک ادعای ملکیت یک ملک واحد را مطرح نموده و هریک از آنها به اعتبار سند رسمی که در دست دارند، خواهان اثبات مالکیت خود هستند. به خاطر داشته باشید که در مسائل حقوقی مرتبط با سند معارض یکی از سندها زودتر به ثبت رسیده و صادر گردیده است. در متن این سند تمامی مشخصات ملک به همراه حدود و حق ارتفاق و سایر جزئیات به طور دقیق ذکر گردیده و به صاحب ملک تعلق دارد. در ادامه سند معارض بدین شکل ایجاد می گردد که اداره ی ثبت به دنبال یک اشتباه ثبتی مجدداً سند مالکیت ملک مذکور را برای شخص دیگری صادر کرده و ممکن است در متن سند تفاوت هایی نسبت به سند اول به چشم بخورد.

در چنین شرایطی به نظر شما قانون کدام سند را به رسمیت می شناسد؟

راهکار قانونی سند معارض

بر اساس لایحه راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارضهنگامی که با سند معارض مواجه باشیم، سند مالکیتی که تاریخ ثبت آن مقدم بر سند دیگر است به عنوان سند رسمی اصلی در نظر گرفته شده و سند دوم یا سند موخرالصدور به عنوان سند معارض شناخته می شود که قابل ابطال است. . البته این نکته ی مهم را نیز به خاطر داشته باشید که همیشه ابطال سند متوجه سند معارض نیست و در پاره ای موارد ممکن است سند مقدم ابطال گردیده و سند دوم به عنوان سند صحیح و قانونی به رسمیت شناخته شود. بنابراین موضوع اصلی در سند معارض احراز مالکیت و تشخیص صحت سند است.

در چنین شرایطی شخصی که سند اصلی و مقدم در دست اوست می تواند دعوایی تحت عنوان ابطال سند را در دادگاه مطرح نموده و خواهان ابطال سند معارض گردد. در چنین شرایطی دادگاه پس از بررسی کلیه ی اسناد و مدارک پرونده و احراز مالکیت سند معارض را ابطال نموده و بدین ترتیب پرونده مختومه می شود.

نکته ی مهم:

بر اساس قانون، هنگامی که ادارات ثبتی با موضوع سند معارض مواجه می شوند، این مساله را به تمامی دفاتر اسناد رسمی اطلاع داده و گزارش می نمایند.

به خاطر داشته باشید که هرگونه تخلف در این زمینه جرم است و مجازات های قانونی به همراه دارد. 

بد نیست بدانید که دارنده ی سند معارض حق هیچگونه معامله ای را در این زمینه ندارد و تا زمانی که رای نهایی صادر نشده، از معامله ی ملک توسط سند معارض منع شده است. چنانچه معامله ای در این زمینه صورت پذیرد، جریمه ای معادل با رقم معامله برای متخلف در نظر گرفته خواهد شد. همچنین مالک سند اول به محض اطلاع از سند معارض بایستی پیگیری های قانونی لازم را برای ابطال سند معارض آغاز نماید. در غیر این صورت ممکن است با معامله ی ملک مزبور توسط سند معارض مشکلاتی ایجاد گردد.

مرجع صالح رسیدگی برای دعوی سند معارض

چنانچه با سند معارض مواجه شده اید و خواهان پیگیری حقوقی آن هستید با توجه به ماده ی 25 قانون ثبت اسناد و املاک، رسیدگی به سند معارض در صلاحیت هیئت نظارت اداره ثبت قرار دارد و تمامی تصمیمات این هیئت برای مدت زمان 20 روز از تاریخ صدور رای، قابل اعتراض در شورای عالی ثبت خواهد بود. پس از تمامی این مراحل دادگاه صالح به رسیدگی را اعلام می نماید.

انواع سند معارض

در یک دسته بندی کلی سند معارض به یکی از 3 حالت زیر قابل تصور است:

اصل ملک

تعارض دو سند در رابطه با اصل ملک زمانی تعریف می شود که دو سند برای تمام ملک و یا بخشی از آن صادر گردد. این احتمال را در نظر بگیرید که امکان دارد متن دو سند کاملاً مشابه بوده و یا با یکدیگر تفاوت هایی داشته باشند. طبیعتاً سندی که تاریخ آن مقدم است، به عنوان سند رسمی و قانونی شناخته می شود. ( این موضوع به احراز مالکیت از سوی دادگاه بستگی دارد و رای قطعی در این زمینه را تنها بایستی مرجع قانونی صادر نماید.)

حدود ملک

حدود ملک، مختصات ملک و جزئیاتی در این رابطه را شامل می شود. ممکن است سند معارضی صادر گردد که از نظر حدود ملک با سند رسمی اولیه در تعارض است و تفاوت هایی به چشم می خورد.

حق ارتفاق

حق ارتفاق از نظر حقوقی به شرایطی اشاره می کند که یک شخص به اعتبار حق مالکیت و با پشتوانه ی قانونی می تواند صاحب حقوقی در ملک مجاور باشد. برای مثال دو ملک را در نظر بگیرید که مجرای آبی از ملک اول می گذرد و وارد ملک مجاور می شود. در چنین شرایطی صاحب ملک دوم دارای حق ارتفاق است و بدین ترتیب صاحب ملک اول نمی تواند از جریان آب جل.گیری نموده و آن را سد نماید.

حال تصور کنید با سند معارضی روبرو هستیم که حق ارتفاق در آن ذکر نشده است. در صورتی که در سند اول ( مقدم ) حق ارتفاق ذکر گردد، سند معارض قابل ابطال است و هیچ لطمه ای به حق ارتفاق وارد نخواهد شد.

برقراری تماس برای دریافت مشاوره حقوقی

علی رغم تمام قوانین و مقرراتی که بر نظام ثبتی ایران حاکم است، بروز اشتباهات ثبتی نظیر سند معارض امری دور از ذهن نیست و در موارد بسیاری شاهد صدور سند معارض هستیم که حقوق مالکیت افراد را می تواند با مشکلاتی مواجه نماید.

نکات و جزئیات حقوقی بیشتری در این رابطه وجود دارد که می توانید از زبان وکیل ملکی متخصص بشنوید.

برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با فرنیان فر وکیل پایه یک دادگستری در ارتباط باشید