تصرف عدوانی مستاجر و مجازات آن

تصرف عدوانی مستاجر و مجازات آن در قانون + نحوه اقدام و شکایت : قرارداد اجاره یکی از رایج ترین و مرسوم ترین قراردادهاست که آغازگر رابطه ی حقوقی موجر و مستاجراست. به دنبال انعقاد قرارداد اجاره مالک و مستاجر صاحب پاره ای حقوق و وظایف متقابل شناخته می شوند و در واقع قرارداد اجاره حقوق و وظایق آنها را تفکیک می کند.

از نظر حقوقی تصرف عدوانی در شرایطی تعریف می شود که فردی بدون اینکه استحقاق قانونی برخورداری از حقوق مالکیت یا منافع عین مستاجره را داشته باشد، کمامان به تصرفات غیرقانونی خود ادامه می دهد و در این شرایط مالک یا موجر می تواند از نظر قانونی اقداماتی را انجام دهد.

• به نظر شما مجازات تصرف عدوانی مستاجر چیست؟

درادامه برای کسب اطلاعات بیشتر با وکیل فرنیان فر همراه باشید.

مفهوم تصرف عدوانی مستاجر

یکی از مهم ترین دعاوی حقوق که در زمینه ی املاک مطرح می گردد، تصرف عدوانی است. بر اساس ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی، تصرف عدوانی به این معناست متصرف سابق و مالک اصلی ادعا می کند که فرد دیگری در ملک او حضور دارد و بدون اجازه از آن استفاده می کند. با توجه به این مفهوم می توان گفت که تصرف عدوانی مستاجر در شرایطی تعریف می شود که مستاجر بدون اجازه ی موجر در ملک استیجاری ساکن است و کماکان به تصرفات خود ادامه می دهد.

به دنبال انعقاد قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر حقوق و تکالیف متقابل آنها شکل می گیرد و بدین وسیله موجر به مستاجر اذن می دهد که برای مدت زمان مشخصی در قبال دریافت مبلغی مشخص، منافع عین مستاجره را به او واگذار می نماید.

بنابراین قرارداد اجاره :

• انتقال مالکیت نیست.
• به صورت مادام العمر نیست و مدت زمان محدود و مشخصی دارد.
• مجانی نیست.
• صرفا مالکیت منافع عین مستاجره را شامل می شود.
• در حقیقت عین مستاجره برای مدت زمان مشخصی به مستاجرواگذار می گردد و مستاجر وظایف و تعهداتی در قبال موجر دارد:
• پرداخت به موقع و منظم اجاره بها
• مراقبت از عین مستاجره و عدم آسیب رساندن و تخریب آن و نگهداری و مراقبت اصولی و صحیح از ملک
• عدم استفاده ی نامشروع از عین مستاجره
• عدم اجاره عین مستاجره به دیگری
• تخلیه ی به موقع ملک پس از انقضای مدت زمان قرارداد اجاره
• به عبارت دیگر بر اساس قرارداد اجاره موجر با رضایت کامل ملک خود را در اختیار مستاجر قرار می دهد و برای آن مدت زمان و مبلغ مشخصی در نظر می گیرد. طبیعتا پس از پایان مدت زمان قرارداد اجاره دو حالت زیر را می توان متصور شد:
• تخلیه ی ملک

تمدید قرارداد اجاره ی ملک

چنانچه مستاجر پس از پایان مدت زمان قرارداد اجاره به سکونت و تصرفات خود ادامه دهد و موجر راضی به تصرف او نباشد، تصرف عدوانی مستاجر محرز است. در شرایطی که رضایت مالک محرز گردد، تصرف عدوانی ملک محقق نخواهد شد.

با چنین اوصافی می توان نتیجه گرفت که عین مستاجره در حکم مال امانی در دست مستاجر قرار دارد و پس از اتمام مدت زمان قرارداد اجاره مستاجر موظف به تخلیه ی ملک و بازگرداندن آن به مالک است. حال تصور کنید که مالک با تصرف عدوانی مستاجر مواجه می شود.

دقت کنید که تصرف عدوانی ملک با دعوی تخلیه ید متفاوت است.

در صورت مواجهه با تصرف عدوانی ملک ابتدا در نظر داشته باشید که ممکن است تصرفات طرف مقابل ابتدا قانونی و رسمی بوده و سپس عدوانی تلقی شود. برای مثال: مستاجر بر اساس قرارداد اجاره یا به صورت شفاهی برای مدت زمان مشخصی ملک مورد نظر را در اختیار داشته و تصرفات او قانونی و بر اساس رضایت موجر بوده است. در ادامه پس از اتمام مدت زمان قرارداد اجاره، از تخلیه ملک خودداری می نماید.

همچنین این امر می تواند شامل سرایدار و مستخدمین نیز باشد. بنابراین تصرف عدوانی از لحظه ای شروع می شود که مالک یا موجر اذن و رضایت تصرف را نمی دهد و خواهان تخلیه ی ملک است.

نکته ی قابل توجه اینجاست که موجر در هر شرایطی نمی تواند علیه مستاجر خود اقامه ی دعوی تصرف عدوانی مطرح کند. با توجه به تبصره ی ماده ی 171 قانون آیین دادرسی مدنی، در شرایطی که موجر و مستاجر با توافق یکدیگر قرارداد اجاره تنظیم کرده اند و موعد مشخصی را برای قرارداد اجاره و تخلیه ملک در نظر گرفته اند، اگر موجر وجه التزام یا شرایط خاصی را برای عدم تخلیه ی ملک در نظر بگیرد و شرایط تخلیه ی ملک به صورت واضح و روشن در متن قرارداد درج گردد، اقامه ی تصرف عدوانی علیه مستاجر امکانپذیر نخواهد بود.

ماده ی 171 قانون آیین دادرسی مدنی به شرح زیر است:

ماده ۱۷۱ – سرایدار، خادم، کارگر و به‌طور کلی هر امین دیگری، چنانچه پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مالک یا مأذون از طرف مالک یا‌کسی که حق مطالبه دارد مبنی بر مطالبه مال امانی، از آن رفع تصرف ننماید، متصرف عدوانی محسوب می‌شود.

‌تبصره – دعوای تخلیه مربوط به معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی و نیز درمواردی که بین صاحب مال و امین یا متصرف قرارداد و شرایط‌ خاصی برای تخلیه یا استرداد وجود داشته باشد، مشمول مقررات این ماده نخواهند بود.

مجازات تصرف عدوانی مستاجر

مهم ترین مجازات هایی که برای تصرف عدوانی مستاجر در قوانین کیفری ایران به چشم می خورد، می توان به موارد زیر اشاره نمود:

بر اساس ماده ی 691 بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی:

هر کس به قهر و غلبه داخل ملکی شود که در تصرف دیگری است اعم از آنکه محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه‌ نبوده ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه مانده باشد علاوه بر رفع تجاوز حسب مورد به یک تا شش ماه حبس محکوم می ‌شود. هرگاه مرتکبین ‌دو نفر یا بیشتر بوده و لااقل یکی از آنها حامل سلاح باشد به حبس از یک تا سه سال محکوم خواهند شد.

همچنین با توجه به ماده ۶۹۲ قانون مذکور: هرگاه کسی مِلک دیگری را به قهر و غلبه تصرف کند علاو‌ه‌ بر رفع تجاو‌ز به حبس از چهل و پنج روز تا شش ماه محکوم خواهد شد.

وکیل امور ملکی : متذکر می شویم که موجر و یا نماینده ی قانونی او می تواند با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی شکایت خود را در این زمینه تنظیم نماید. طرح دعوی به صورت حقوقی و کیفری امکانپذیر است و دادسرا و دادگاه قضایی محل وقوع ملک به عنوان مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به دعوی شناخته می شود.

ارایه مشاوره حقوقی و پیگیری پرونده

به دلیل افزایش قرارداد اجاره در سال های اخیر موارد متعددی از اختلافات و دعاوی حقوقی و کیفری میان موجر و مستاجر به چشم می خورد. به طوری که حجم انبوهی از پرونده های شورای حل اختلاف و دادگاه ها را این دسته از دعاوی تشکیل می دهد. افزایش پدیده ی اجاره نشینی در کنار مشکلات اقتصادی سال های اخیر وضعیت مستاجران را با چالش ها و بحران های متعددی مواجه نموده و طبیعتا این مسائل می تواند آغاز اختلافاتی میان موجرین و مستاجرین گردد.

فراموش نکنیم که قرارداد اجاره را به صورت رسمی و دقیق تنظیم کنیم و تمامی جهات قانونی آن را مد نظر قرار دهیم. این امر می تواند مانع از طرح و پدید آمدن بسیاری از دعاوی و اختلافات میان موجرین و مستاجرین باشد و در راستای حفظ حقوق آنها بسیار موثر و کارآمد است.

انتخاب وکیل رفع تصرف عدوانی متخصص و باتجربه در این امر می تواند نکات و جزئیات قانونی مفیدی در اختیار شما قرار دهد و ضمن ارائه ی مشاوره حقوقی دقیق و جامع، روند دادرسی پرونده ی شما را شتاب می بخشد.

برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با فرنیان فر وکیل پایه یک دادگستری در ارتباط باشید.