اعتبار معاملات قولنامه ای و شرایط آن در قانون

اعتبار معاملات قولنامه ای : تنظیم قولنامه در بیشتر معاملات امروزی مرسوم است و یکی از رایج ترین روش های معامله ی ملکی شناخته می شود. از نظر قانونی قولنامه نوعی قرارداد خصوصی به شمار می رود . اما بسیاری از افراد به اشتباه بر این باور هستند که تنظیم قولنامه به منزله ی تنظیم سند رسمی است .

• به نظر شما اعتبار معاملات قولنامه ای چقدر است؟
• آیا این قرارداد به تنهایی می تواند معاملات ملکی را به پایان برساند؟

قولنامه از دیدگاه قانونی

با توجه به عرف امروزی و قوانین موجود،  معاملات ملکی به دو روش تنظیم سند و تنظیم قولنامه قابل انجام است. از آنجایی که قولنامه نوعی قرارداد خصوصی میان خریدار و فروشنده تلقی می گردد ، با توجه به ماده ی 10 قانون مدنی تمامی قراردادهای خصوصی نسبت به طرفین آن نافذ و لازم الاجرا می باشد. این در صورتی امکانپذیر است که مفاد آن قرارداد مخالف صریح قانون نباشد.

از نظر قانونی قولنامه نوعی توافق مکتوب میان خریدار و فروشنده است که رضایت خود را برای معامله ی ملک مورد نظر اعلام می نمایند. در متن قولنامه تمامی تعهدات و الزامات قانونی طرفین به طور دقیق درج شده و معامله مورد توافق اولیه قرار گرفته است.

با تنظیم قولنامه زمان تنظیم سند و نحوه ی پرداخت ثمن معامله مشخص می گردد. تصور کنید فروشنده و خریدار به توافقات اولیه رسیده اند و معامله شکل گرفته اما پول خریدار هنوز آماده نیست و به هر دلیلی شرایط نقل و انتقال ملک مهیا نشده، در چنین شرایطی تنظیم قولنامه بهترین گزینه ای است که پیش روی خریدار و فروشنده است. با استناد به قولنامه می توان معامله را به اتمام رساند و نهایی نمود.

نکته ی مهم : با اخذ سند برای ملک قولنامه ­ای ارزش مالی ملک چندین برابر خواهد شد.

نحوه ی تنظیم قرارداد قولنامه

قولنامه یک قرارداد خصوصی است و تنظیم آن با نکات قانونی خاصی همراه می باشد. در گذشته قولنامه ها به صورت دست نویس بود اما امروزه برگه های چاپی آماده ای جهت این کار وجود دارد که اعتبار قولنامه را دوچندان کرده . در نظر داشته باشید که برای تنظیم قولنامه به دفاتر املاک معتبر مراجعه نموده و از وجود مجوز های قانونی مطمئن شوید.

هر قولنامه شامل مشخصات کاملی از طرفین قرارداد و ملک مورد نظر است. تمامی تعهدات قانونی طرفین در متن قولنامه بیان شده و زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی جهت تنطیم سند نیز قید شده است . اشاره به خیارات قانونی و حقوقی قانونی طرفین در متن قولنامه امکانپذیر است و در پایان به امضای دو شاهد معتمد نیاز می باشد. همچنین مهر دفتر املاک بایستی در کنار امضاها وجود داشته باشد.

هر قولنامه ای بایستی در سه برگ تنظیم گردد. یک برگ نزد خریدار ، برگ دوم نزد فروشنده و نسخه سوم نزد دفتر معاملات املاک باقی می ماند.

اعتبار معاملات قولنامه ­ای از دیدگاه قانون 

دلایل زیادی وجود دارند که برای بسیاری از معاملات ملکی از قولنامه استفاده می شود. بیان این نکته ضروریست که معاملات قولنامه ای از اعتبار بسیار کمتری نسبت به معاملات دارای سند ملکی برخوردار است. ماهیت قولنامه به عنوان یک سند عادی شناخته می شود و اعتبار سند رسمی را دارا نیست.

این سند عادی تنها دربردارنده ی تعهدات و الزامات قانونی طرفین است و موارد زیادی را می توان مشخص کرد. چنین قراردادی می تواند متضمن حقوق زیادی باشد و از بروز مشکلات زیادی جلوگیری نماید. از جمله اینکه به وسیله ی قولنامه می توان از فروش مجدد ملک به افراد دیگر جلوگیری نمود. همچنین نحوه ی پرداخت ثمن معامله و تاریخ حضور در دفتر اسناد رسمی را می توان مشخص نمود.

چند نکته ی مهم در رابطه با معاملات قولنامه ای

اساساً معاملات قولنامه ای برای موارد زیر گزینه ای مناسبی است.

• ملک فاقد سند رسمی است و فقط بنچاق آن موجود می باشد.
• ملک معامله شده قطعه­ ای تفکیک شده­ از ملک مادر می باشد و قطعات تفکیکی آن فاقد سند مجزا هستند.

در صورتی که قصد انجام معامله ی قولنامه ای ملکی را دارید بهتر است از اخذ مجوزهای قانوی آن مطلع گشته و مفاصا حساب آن را بررسی کنید. با یک استعلام ساده می توانید از وضعیت بدهی های مالیاتی ملک آگاه شوید. توجه داشته باشید که ملک مورد نظر در رهن بانک نباشد و بررسی کنید که ملک در شرف تخریب و یا در طرح های شهرداری قرار نگرفته است.

قولنامه نوعی قرارداد عادی است که دارای کد رهگیری می باشد. از این رو در محاکم قضایی می توان به آن استناد کرد و تعهدات و مفاد آن برای طرفین آن لازم الاجرا محسوب می شود و با آثار قانونی زیادی همراه است.

در متن قولنامه می توان به وجه التزام اشاره نمود در صورتی که هر یک از طرفین معامله از انجام تعهدات قانونی خود امتناع کنند ملزم به پردخت وجه التزام خواهند بود.

قولنامه از درجه اعتبار سند رسمی برخوردار نیست و صرفاً تعهدی است که برای خریدار حق تقدم ایجاد می کند. بدین ترتیب فروشنده نمی تواند ملک را با سایر افراد معامله کرده و ملزم است در موعد قانونی معین و پس از دریافت ثمن معامله برای انتقال سند ملک اقدام نماید.

مشاوره اعتبار معاملات قولنامه ای با وکیل متخصص

معاملات قولنامه­ ای از اعتبار و رسمیت معاملات با سند رسمی برخوردار نیستند و ممکن است با مشکلات حقوقی فراوانی مواجه گردند. توصیه می کنیم معاملات قولنامه ای را با بررسی های بیشتری انجام داده و با یک مشاوره ی حقوقی ساده در چنین مواقعی می توانید آگاهانه تر تصمیم بگیرید . حضور یک وکیل ملکی حرفه ای و باتجربه در این زمینه می تواند شما را در حصول نتیجه ای بهتر یاری رسانده و در روند دادرسی پرونده ی شما مؤثر باشد.